Maandelijks archief: december 2015

Serviceonderhoud

Serviceonderhoud betreft al die werkzaamheden die de eigenaar op verzoek van de huurder van het vastgoedobject aanbiedt, maar waarvan de huurder de kosten draagt. Serviceonderhoud omvat bijvoorbeeld: – het uitvoeren van onderhoud van voorzieningen die van de huurder zijn; 307 9.3 VASTGOEDMANAGEMENT – de schoonmaak van het interieur van het vastgoedobject; – het aanbieden van telecommunicatiediensten en/of een data-spraakinfrastructuur in het gebouw; glazenwassen; onderhoud van de groenvoorziening om en in het gebouw; – huismeester; aanbieden van beveiligingsdiensten door de eigenaar van het gebouw, enz. 9.3 Uitvoering planmatig onderhoud In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste activiteiten met betrekking tot de voorbereiding en uitvoering van planmatig onderhoud nader toegelicht. 9.3. l Projectteam In deze fase van de uitvoering van het jaarplan moet een projectteam worden samengesteld. Dit team zal de uitvoering van het jaarplan sturen en het vastgoedbedrijf naar buiten toe vertegenwoordigen. Binnen dit projectteam moeten taken en bevoegdheden duidelijk bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid aan de betreffende personen worden toegewezen. Wanneer de taken en bevoegdheden bekend zijn kan het projectteam beginnen met de clustering van bepaalde werkzaamheden tot werkclusters die kunnen worden aanbesteed. 9.3.2 Werkclusters Een werkcluster is een verzameling van gerelateerde werkzaamheden aan een bepaald bouwdeel of element van één of meerdere gebouwen. Bijvoorbeeld het werkcluster casco-onderhoud dat bestaat uit de werkzaamheden schilderwerk bedrijfsruimte te huur op schiphol kozijnen, uithakken en opnieuw voegen van het voegwerk, deuren vervangen, enz. De werkzaamheden van dit werkcluster zullen door verschillende vakgroepen (de uitvoerende disciplines bijvoorbeeld schilder, metselaar, voeger, enz.) worden uitgevoerd. Het projectteam zal de werkclusters moeten definiëren en hierbij rekening moeten houden met het gewenste aanbestedingsbudget. Het projectteam zal moeten kiezen: wordt het werk als één werkcluster aan één hoofdaannemer uitbesteed of besteden we het werkcluster per vakgroep aan? Doorslaggevende bedrijfsruimte te huur in Rotterdam factoren hierbij kunnen zijn: – de grootte van de werkclusters. De praktijk heeft geleerd dat er bij clustering van werkzaamheden tot pakketten van € 1 00.000 tot € 1 .000.000 aanzienlijke kostenvoordelen kunnen worden behaald ten opzichte van de situatie waarin de disciplines in deze werkclusters afzonderlijk worden aanbesteed; de relatie tussen opdrachtgever en bepaalde bedrijfsruimte te huur in utrecht uitvoerende organisaties; de deskundigheid en werkwijze van de opdrachtgevende organisatie. Heeft de opdrachtgever zelf een uitvoerende dienst (bijvoorbeeld een onderhoudsdienst) ter beschikking of is de organisatie gewend om alle werkzaamheden uit te besteden en hierover de regie te voeren?

Het accountmanagement

Het accountmanagement Het accountmanagement is vooral bedoeld om de relatie in stand te houden door zorgvuldig en klantgeoriënteerd te werken. Er zal een relatie worden opgebouwd met de klanten, de huurders, de afnemers van het vastgoed, die van invloed zal zijn op het functioneren van de relatiebeheerder. Om 293 9.1.1 VASTGOEDMANAGEMENT de situatie zuiver te houden, moet niet uit het oog worden verloren dat er door de relatiebeheerder maar één belang kan worden gediend. Dat is die van het vastgoedbedrijf of de bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid (gedelegeerde van de) eigenaar van het vastgoed. De relatiebeheerder zal, en naast hem de andere disciplines binnen het vastgoedbedrijf, klantgericht en klantgeoriënteerd moeten werken. Met klant wordt hier bedoeld de afzonderlijke huurders van het vastgoed. Klanttevredenheid zal namelijk functioneren als olie in een motor en voordeel opleveren voor het vastgoedbedrijf. Het voordeel ontstaat wanneer het vastgoedbedrijf adequaat weet in te spelen op klantwensen, met bedrijfsruimte te huur op schiphol als resultaat een betere huisvestingssatisfactie en dus minder klachten en een langere verhuur. Het succes van het vastgoedbedrijf zit in de uitvoering, niet in het maken van plannen. Daarmee is aangegeven dat het uitvoeringsvlak het belangrijkste bewerkingsvlak is. Is dat zo? Zonder koers zwalkt een schip maar wat rond, hoe goed de passagiers zich ook vermaken in hun luxelounges en zwembaden op het dak. Of bedoelen we dat dit vlak belangrijk is omdat mensen hier de organisatie ontmoeten en de organisatie dus ook hier afrekenen? In dit hoofdstuk wordt in het kort de feitelijke exploitatie van vastgoed behandeld, op het uitvoeringsvlak of operationeel niveau. Aangezien dit onderwerp niet het belangrijkste aandachtsgebied van dit boek vormt, is gekozen voor een korte beschrijving van de meest essentiële processen op dit niveau. Hier gaat het om het leveren van vastgoeddiensten gericht op klanten bedrijfsruimte te huur in Rotterdam  (huurders/gebruikers van vastgoed). We hebben het dan over relatiebeheer, gericht op het vasthouden van de huurder en de instandhouding van het vastgoed. Het is de kunst van de vastgoedmedewerkers om de huurder of gebruiker van huisvesting steeds het gevoel te geven welkom te zijn. Jan Gunnarsson noemt dit hostmanship ( J. Gunnarson, Hostmanship, 2008). Mooie bedrijfsruimte te huur in utrecht reclamefolders, een glimlach op z’n Amerikaans en een niet-gemeend “Have a nice day”, het zegt ons niets. Het is de vriendelijke buitenkant van iemand die optreedt als een acteur. De persoonlijke interactie tussen personen die van binnenuit komt ontbreekt en voelt mechanisch aan. Klanten die met vragen komen zoeken hulp bij diegene die met hart en ziel bezig wil zijn voor die klant. Hostmanship is geen techniek of vaardigheid maar een houding, een bewust gekozen gedrag. De essentie van de bewust gekozen houding ligt besloten in een zestal principes. Ten eerste een dienende houding, de wil om bij te dragen aan het succes van de klant. Om die klant goed te kunnen helpen moeten we onszelf kunnen zien door de ogen van de klant. We moeten begrijpen dat we deel uitmaken van de totale beleving van de klant en daar ook naar handelen. Vervolgens is het zaak verantwoordelijkheid te nemen door de wil en het vermogen te tonen in te spelen op de behoefte van de klant, ook al doen zich problemen voor. Van belang is daarbij dat we ons kunnen en willen verplaatsen in de klant en oordeelloos kunnen handelen in het belang van de klant. De goede vastgoedmedewerker streeft eerder naar begrijpen door goed luisteren dan naar begrepen worden door te veel te praten. Wanneer de vastgoedmedewerker antwoorden geeft op niet gestelde vragen zal de klant zich gaan ergeren.

Risico-inventarisatie

1 wordt toegekend wanneer de inspecteur een situatie aantreft waarbij de veiligheid van personen in het geding is en aan de aangetroffen situatie niets wordt gedaan. Het naar beneden bijstellen van eisen om het gewenste rendement te behalen kent dus grenzen. 271 7.5.4 VASTGOEDMANAGEMENT 7.5.4 Risicoanalyse Een meerjarenbeheerplan is een prognose van een veronderstelde toekomstige werkelijkheid. Het is dus onzeker of die veronderstellingen uitkomen. Een risicoanalyse kan de vastgoedmanager helpen bij het inschatten van risico’s. Risico’s kunnen zich uiten aan de inkomstenkant en aan de uitgavenkant en als het helemaal tegenzit aan de inkomsten- en uitgavenkant tegelijk (zie ook hoofdstuk 6.5). Denk bijvoorbeeld aan: een belangrijke huurder gaat failliet; niet aansluitend kunnen verhuren; nieuwe huurder dwingt exploitant tot het doen van aanpassingen aan het kleine kantoorruimte te huur in amsterdam vastgoedobject alvorens te gaan huren; – nieuwe huurder bedingt korting en huurvrije periode; – door nieuwe regelgeving moeten extra investeringen worden gedaan. Denk aan de invoering van de Arbowetgeving, de legionellaproblematiek en het Asbestverwijderingsbesluit; veranderende rentetarieven voor het lenen van vreemd vermogen; verzekeringspremies, brand- en opstalverzekering; Waar het om gaat is dat van tevoren de consequenties van ‘wat-als’ -scenario’s in kaart worden gebracht. Zo kan men zich een beeld vormen of men de risico’s kan dragen en is men beter in staat de risico’s te beheersen als ze zich voordoen. 7.6 Planuitvoering De kantoor te huurt op schiphol uitvoering van de gekozen strategische weg zal voor alle soorten organisaties moeten worden ingevoerd ( implementatie). Afdelingen en medewerkers zullen moeten worden aangezet om binnen de gestelde termijn de nodige activiteiten te ontplooien. Figuur 7-28 laat het proces zien van de afstemming tussen beschikbaar budget en gewenst budget op basis van kwaliteit. Hierbij is het meerjarenbeheerplan naar bedrijfsruimte huren in Rotterdam planmatigheid of naar risico van toepassing. Een belangrijke stap is het bepalen welke maatregelen echt moeten worden uitgevoerd en welke niet. Het spreekt voor zich dat de maatregelen altijd moeten worden uitgevoerd wanneer de veiligheid in gevaar komt. Per gebrek wordt een inschatting gemaakt naar het risico-effect. Het gebrek wordt op risico ingeschaald op basis van het meest negatief van toepassing zijnde risico-effect en risicogevolg. De risicoscore is af te lezen uit de risico-inventarisatiematrix en bepaalt wanneer een activiteit noodzakelijk is (zie figuur 7-28). De kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voortgang van de activiteit is de taak van het managementteam. Het managementteam bestaat uit de directeur en de hoofden van de afdelingen technisch, commercieel en administratief beheer.

Effectieve elementaire onderhoudsregels

Keuze uit de mogelijke effectieve elementaire onderhoudsregels Een storing kan volgens meerdere elementaire onderhoudsregels worden verholpen of voorkomen. Beperkt men zich tot de keuze uit de mogelijke effectieve elementaire onderhoudsregels met betrekking tot gebouwen, dan spelen de volgende overwegingen een rol: – storingsafhankelijk onderhoud zal men zo veel mogelijk willen beperken, omdat: storingen onveilige situaties op kunnen leveren; – storingen secundaire schade op kunnen leveren; – storingen veel ongemak voor de organisatie met zich meebrengen; – storingen veel ongemak met zich meebrengen voor de huurders/gebruikers; gebruiksafhankelijk onderhoud zal bij gebouwen nagenoeg niet voorkomen. Zoals reeds is gesteld, is de spreiding in de intervallen, waarna bouwkundige storingen optreden, meestal zeer groot. GAO zal daarom zeer inefficiënt zijn; toestandsafhankelijk onderhoud blijft dus over als de ‘belangrijkste’ en meest geschikte elementaire effectieve onderhoudsregel. Welke van de mogelijke effectieve onderhoudsregels uiteindelijk wordt gekozen is onder andere afhankelijk van de afwegingen tussen kosten kleine kantoorruimte te huur in amsterdam en baten, dan wel van het doorrekenen van het onderhoudsplan op jaarkosten. 7.4.2 Onderhoudsbeleid: basis voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan Op grond van de ‘huidige’ situatie en de na te streven ‘gewenste’ situatie – zoals op bedrijfsniveau verwoord in het beleidsplan en op het niveau van kantoor te huurt op schiphol een vastgoedobject in een Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) – zullen de noodzakelijk geachte maatregelen inzake het te voeren beheer kunnen worden gepland. Dit om de gewenste situatie te bereiken. De knelpuntenlijst biedt de opsteller van de onderhoudsbegroting snel inzicht in de vraag welke bouwdelen onderhoud vragen. Door het vaststellen en uitvoeren van planmatige preventieve bedrijfsruimte huren in Rotterdam onderhoudsactiviteiten dient het gebouw op het juiste kwaliteitsniveau te worden gehouden. Hierdoor is het kwaliteitsniveau over een bepaalde periode gewaarborgd. Dit is grafisch weergegeven in figuur 7- 1 7. 250 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH N IVEAU 7.4.2 Figuur 7-17 Meerjarenbeheerplan o.b.v. PVE-1: ruimtelijke behoefte, functionele en technische kwaliteit 0 tijd as Meerjarenplannin8 in schema planvormmg J Object op gewenste kwaliteit kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht brengen Correctief onderhoud <111111; C1 planmatig onderhoud (eenmailg)(SAO.) B atieond oud (S AO ) t1 tn Correctief onderhoud op basis van storingen: A klachten onderhoud A: Klachtenonderhoud (SAO) Het minimaal te plegen onderhoud wordt in dit geval bepaald door de gebruiker/ huurder. De vastgoedbeheerder is afhankelijk van de informatie die de huurder levert. Terechte klachten worden verholpen. Indien klachten consequent worden geregistreerd kunnen vervolgens ook analyses worden gemaakt. Deze kunnen ertoe leiden dat een aantal werkzaamheden als planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. De werkzaamheden die worden uitgevoerd dragen bij aan de instandhouding van het object, maar zullen niet of nauwelijks leiden tot kwaliteitsverbetering van het object als geheel. Voor het bepalen van het te reserveren budget kan worden gekozen voor historische gegevens/uitgaven of kengetallen. Beide mogelijkheden vormen bouwstenen voor een grove bepaling van het benodigde budget.

De gevolgen van levensgevaarlijke situaties

De risico’s komen voort uit de noodzaak van evalueren. 1. Veiligheid van personen/omgeving: de gevolgen van levensgevaarlijke situaties, zoals de cafébrand te Volendam, het gevaarlijke zwembadplafond, asbest, legionella. 229 7.2.3 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 7-8 Meten is weten: de gewenste kwaliteit in beeld + Meerjaren beheerplan op basis van strategie, meten is weten: feitelijke kwaliteit in beeld ! Benodigde ruimte Aanwezige ruimte Gewenste beeld (esthetische) en functionele kwaliteit DP.v.EA. Beeldverwachting “‘! Feitelijke beeld (esthetische) 1 en functionele kwaliteit Gewenste technische kwaliteit Feitelijke technische kwaliteit tijd-as tl Ruimtelijke aspecten IBeeldverwachtina P.v.E.-1. 3.0 uncti nele aspecten · Gebouwen moeten altijd voorzien in de veiligheid van de personen en de omgeving. Ondeugdelijke gebouwen kunnen al snel tot gevaarlijke of levensbedreigende situaties leiden. De cafébrand in Volendam en de vuurwerkramp in Enschede hebben dit nog eens pijnlijk duidelijk gemaakt. Omdat de overheid verantwoordelijk is voor de regelgeving ten aanzien van gebouwen en de eigenaar/gebruiker van het bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid  gebouw de plicht heeft de regels na te leven, zullen zij de regels respectievelijk de gebouwen moeten evalueren. Immers, het niet naleven van de regels betekent plichtsverzuim, waarop zware straffen staan. Dit betekent niets minder dan dat het evalueren van gebouwen een pure noodzaak is voor eigenaars en gebruikers. 2. Voldoen aan wettelijke richtlijnen: plichtsverzuim bedrijfsruimte te huur op schiphol en de daarvoor geldende zware sancties. 3. Bedrijfszekerheid/inkomstenderving (economisch): exploitatierisico, toekomst versus nostalgie, veiligstellen van de bedrijfszekerheid/inkomsten. Het niet verhelpen van gebreken of het zich niet houden aan het nieuwe Huurrecht van woningen kan resulteren in inkomstenderving dan wel extra kosten, immers: de huurder heeft het recht om het gebrek zelf te herstellen en de gemaakte kosten op de verhuurder te verhalen; de huurder kan op grond van artikel 207 huurvermindering vorderen; de huurder kan bedrijfsruimte te huur in Rotterdam op grond van artikel 208 schadevergoeding eisen; bij productiegebouwen kan het productieproces negatief worden beïnvloed en dit zal leiden tot inkomstenderving. 230 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3 Daarnaast kan het niet verhelpen van gebreken leiden tot extra kosten, de zogenoemde kosten door gevolgschade. Dit zijn kosten die worden gemaakt omdat men bedrijfsruimte te huur in utrecht een onderhoudsgebrek op een te laat tijdstip heeft verholpen. De herstelkosten stijgen naarmate de herstelactiviteiten worden uitgesteld. 4. Doelmatigheid/functievervulling: gebouwen moeten voldoen aan de wensen van de gebruiker; het vastgoed staat in dienst van die gebruiker. Deze noodzaak kan als laagste risico worden ingeschaald, maar het blijft een noodzaak. Een gebouw moet namelijk altijd zo goed mogelijk voorzien in de behoefte van de gebruiker op het gebied van esthetische, ruimtelijke, functionele en technische aspecten.

Het PvE-1

Het PvE-1 wordt zo volledig mogelijk, maar tegelijkertijd zo beknopt mogelijk beschreven. Een te omvangrijk PvE-I is slecht bruikbaar en leidt tot onnodige extra kosten. Is het PvE-I onvolledig, dan is het mogelijk dat belangrijke zaken niet tijdig worden ingecalculeerd en mogelijk gevaarlijke situaties bedrijfsruimte te huur in hartje amsterdam ontstaan. Om de kans op discussies tussen de vastgoedeigenaar of beheerder en de uitvoerenden te verkleinen wordt het PvE-I SMART geformuleerd. 218 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.2 Specifiek: De gestelde eisen zijn eenduidig, zodat er geen discussie mogelijk is over de interpretatie van de eisen; Meetbaar: Eisen zijn gekwantificeerd en de meetmethode is bepaald, zodat een objectieve meting mogelijk is; Acceptabel: De eisen voldoen aan de wettelijke eisen, aan het beleid van de opdrachtgever en zorgen voor voldoende risicobeheersing; Realistisch: De eisen zijn uitvoerbaar binnen de randvoorwaarden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld in de vorm van kosten in tijd, geld, ruimte, personeel en andere ‘resources’; Tijdsgebonden: De eisen moeten zich kunnen vertalen in opeenvolgend strategie, beleid en operationele plannen in de tijd. Daarnaast moeten de eisen meeveranderen met de wettelijke eisen, randvoorwaarden en het dynamische beleid van de opdrachtgever. Het PvE-1 is bedoeld om te worden toegepast vanaf de diagnosefase dan wel bedrijfsruimte te huur op schiphol act-fase – dus vanaf het moment dat er een probleemformulering en -analyse van het vastgoed plaatsvindt – tot en met de realisatie, controle en bijsturing van het project. De vastgoedbeheerder kan middels het PvE-1 aangeven welke ‘prestaties’ er van het vastgoed worden verlangd. Uit de praktijk blijkt dat veel vastgoedbedrijven moeite hebben met het formuleren van een eenduidige kwaliteit. Met andere bedrijfsruimte te huur in Rotterdam woorden: aan welke eisen moet het vastgoed voldoen? Het PvE-1 moet hierin duidelijkheid en volledigheid verschaffen en wordt tijdens het gehele proces ontwikkeld en bijgehouden. Het PvE-1 is opgesteld op de uitgangspunten voortvloeiend uit achtereenvolgens: 1. dwingend recht, vastgelegd in wetgeving en verordeningen: Woningwet, Bouwbesluit en (gemeentelijke) verordeningen; 2. regelend recht: bedrijfsruimte te huur in utrecht Huurrecht, afspraken ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen; 3. beleid van de organisatie zelf. PvE-I ter ondersteuning van een Gebouw in GebruikAnalyse Een Gebouw in GebruikAnalyse ( GGA) heeft tot doel een objectief beeld te geven van de functionaliteit, ruimtelijkheid, esthetiek en techniek van een vastgoedobject. Op basis van de GGA kunnen vervolgens knelpunten worden vastgesteld. Aan de hand van het PvE-I wordt duidelijk welke aspecten van het vastgoedobject moeten worden gemeten om het functioneren van het vastgoedobject te kunnen verbeteren.

Beheersmaatregelen uitvoeren

Beheersmaatregelen uitvoeren Risicobeheersing is het implementeren van beheersmaatregelen in het beleid, die de kans op het behalen van het vereiste rendement vergroten. De toegewezen maatregel moet worden geïmplementeerd op basis van de oorzaak van het risico, de kans van optreden, de impact van het gevolg en de beïnvloedbaarheid. De verantwoordelijke personen binnen een organisatie moeten vervolgens zorgen dat de beheersmaatregelen daadwerkelijk worden uitgevoerd. In de volgende paragrafen zal per beheersmaatregel een aantal voorbeelden worden gegeven. 1 99 6.5 VASTGOED MANAGEMENT Vermijden IT-risico Om het risico van ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid kantoorruimte te huur in amsterdam west van het informatiesysteem tegen te gaan kan een onderneming beschikken over een eigen IT-afdeling. Door dagelijks een back-up te maken van de databestanden en de back-ups wekelijks op een veilige plaats op te slaan wordt dataverlies verkomen. Ook leidt voldoende investeren in de IT-infrastructuur, waarbij met name extra aandacht is voor het waarborgen van de continuïteit en de beveiliging grote kantoorruimte te huur in schiphol van de informatiesystemen, tot een grotere betrouwbaarheid. Reduceren investeringsrisico’s Administratief-organisatorische maatregelen kunnen verkeerde investeringsbeslissingen helpen inperken. Deze maatregelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse te waarborgen. Zo kunnen onder meer de volgende punten in een dergelijke analyse terugkomen: goede inschatting van het risicoprofiel op basis van een gedegen marktonderzoek, nauwkeurige inschatting van het toekomstige rendement, screenen van de huurders, milieu- en bedrijfsruimte huren in Rotterdam veiligheidsnormen, beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, enz. Een checklist waarborgt dat alle aandachtspunten daadwerkelijk aan de orde komen. – verhuurrisico’s Deze risico’s kunnen worden beperkt door minimaal één keer per jaar een inschatting te maken van de risicofactoren – op basis van lokale eigen kennis, gegevens van researchafdelingen en via externe taxateurs, enz. – en zo een risicoprofiel aan elk vastgoedobject toe te kennen. Afhankelijk van het risicoprofiel moet vervolgens over een bepaalde periode een bepaald rendement worden behaald. Op basis van het te verwachten rendement wordt bepaald in welke objecten extra moet worden kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht  geïnvesteerd of welke objecten moeten worden verkocht. Door te streven naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten kan ook tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen. – renteontwikkelingen Bij het financieren van vreemd vermogen wordt het rendement mede afhankelijk van renteontwikkelingen. Dit risico kan worden beperkt door te streven naar een ideale verhouding tussen kort vreemd vermogen met een variabele rente en lang vreemd vermogen met een vaste rente. Afhankelijk van de rentestand kan van deze ideale verhouding tijdelijk worden afgeweken. Het risico kan verder worden ingedamd door bij leningen van lang vreemd vermogen te streven naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar.

Beleidsaanpak

Strategie, portfolio strategieën Beleidsaanpak Toevoegen N ieuwbouw (zie hoofdstuk 8 en het boek Vastgoedontwikkeling) Handhaven Meerjarenbeheerplannen (zie hoofdstuk 7): Heroverwegen Herontwikkelen Afstoten – Technische instandhouding, meerjarenonderhoudsplan (MJOP); – Functionele aanpassing in combinatie met technische instandhouding, langetermijnhuisvestingsplan Technische instandhouding in afwachting van, opstel len business case (zie hoofdstuk 8) en het object technisch in stand houden zo lang niet duidelijk is wat te doen, meerjarenonderhoud (zie hoofdstuk 8) Herontwikkelen (zie hoofdstuk 8 en Vastgoedontwikkeling hoofdstuk 9) Verkopen of slopen (zie hoofdstuk 9) Na vaststelling van de vastgoedstrategie worden per complex meerjarenbeheerplannen opgesteld en zijn we op het programmeringsvlak / tactische niveau aangekomen. 6.3.3 Van generiek naar specifiek model: benoeming van de assen In het generieke model managen we de vastgoedobjecten in de portefeuille op basis van interne en externe factoren. Ook kunnen kleine kantoorruimte te huur in amsterdam we aan objecten extra randvoorwaarden toekennen. De vraag is nu: welke factoren en randvoorwaarden kunnen we het beste toepassen? De praktijk leert dat dit per vastgoedorganisatie verschilt. In tabel 6-3 geven we kantoor te huurt op schiphol invulling aan het generieke model zoals dat in de praktijk succesvol wordt toegepast. 6.4 Portefeuillemanagement: het managen van een vastgoedportefeuille in een bepaalde markt In dit hoofdstuk worden twee toepassingen beschreven van het hierboven behandelde generieke model. Het eerste bedrijfsruimte huren in Rotterdam voorbeeld heeft betrekking op een profitorganisatie waarbinnen het portefeuillemanagement financieel-kwaliteitgedreven plaatsvindt. Het tweede voorbeeld heeft betrekking op een non-profitorganisatie waarin het portefeuillemanagement kwaliteit-, gebruiker- en kostengedreven plaatsvindt. Er is een wezenlijk verschil tussen profitorganisaties (bedrijven dan wel ondernemingen), die veel meer gedreven zijn in het realiseren van winst, en non-profitorganisaties (instellingen) die kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voorzien in een behoefte. De profitorganisatie en de non-profitorganisatie ontkomen er niet aan om de kosten-batenbalans in evenwicht te houden. Wanneer de kosten-batenbalans van non-profitorganisaties niet in evenwicht is draait ‘de gemeenschap’ daar uiteindelijk voor op. 180 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEI DSVLAK /STRATEGISCH NIVEAU 6.4 Figuur 6-9 Portfolioanalyse: een magische formule resulterend in constante groei De magische formule Verbeter het woongenot – versterk uw inkomsten – creëer financiële ruimte voor het leveren van meer woonkwaliteit – waardoor het woongenot nog meer toe gaat nemen – uw inkomsten vergroot – u nog … ….. ·· � • ___, c– Wonin�exploitatie Exploitatie j aten en Lasten i – huur 1 – vaste kosten – huurdervin – onder·L=u=—+—–� î !- – – – – – – – – – – – C – – ] – adm. B heer 1 Woonkwaliteit 1 instroo� sterke.re Woongenot stijgende woonlfwaiiieü —···· – Aanva gskwaliteit Onder oud op maat stijgende kwaliteit —-ver erde P/K rhouding mind r leegstand lag: f utatiegraad

Strategisch vastgoedmanagement

Specifieke documenten ten aanzien van het strategische vastgoedmanagement zijn: – marktverkenning (zie hoofdstuk 3 Vastgoedmarkt) . Hierin komen aan bod: – vraag- en aanbodverhoudingen op de (lokale) bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid vastgoedmarkten; – historie en voorspelling naar de toekomst; – prijsontwikkelingen; concurrentieanalyse; SWOT-analyse. strategisch plan (zie hierna). Belangrijke elementen zijn: analyse op bedrijfsniveau: economische veranderingen; – veranderingen in de samenleving; veranderingen bij de overheid; bedrijfsruimte te huur op schiphol veranderingen bij leveranciers. concurrentieanalyse; benchmarking; portefeuilleanalyse (huurders-, financiële-, innovatie- en organisatieanalyse); markt- en objectanalyse; SWOT-analyse; strategieën op bedrijfs- en objectniveau; implementatieplan. Het werken met strategische plannen maakt het plannings- en strategieproces binnen de vastgoedorganisatie zichtbaar. Voordat we ingaan op het plannings- en strategieproces bekijken we eerst de noodzaak ervan. Vaak worden in de praktijk de volgende argumenten tegen strategische planning ingebracht: planning is alleen voor grote ondernemingen, planning is gecompliceerd, kost veel tijd bedrijfsruimte te huur in Rotterdam en is dus duur, planning betekent verlies van vrijheid, legt beslag op mensen en het is moeilijk (zo niet onmogelijk) het rendement ervan te bepalen. Een ander veelgehoord argument tegen strategische planning is dat “bij ons alles zo snel verandert dat planning geen zin heeft (van Min, 1 994, p. 28)”. Er zijn genoeg redenen te verzinnen om strategische planning niet in te hoeven voeren en ad 161 6 VASTGOEDMANAGEMENT bedrijfsruimte te huur in utrecht hoc-beslissingen te blijven nemen. Echter, strategisch management gaat over belangrijke keuzes en beslissingen. Die keuzes zijn bepalend voor de ontwikkeling van de vastgoedorganisatie op de lange termijn. We noemen dit koersbepalende beslissingen. De praktijk leert dat koerswijzigingen altijd zeer veel energie vergen. Daarom moeten dergelijke beslissingen met beleid worden genomen. Strategische planning is een onderdeel van dit beleid.

interne doelen

 

interne doelen. Deze voorzien in behoeften van de direct bij de organisatie betrokkenen. Voorbeelden van interne doelen zijn het voorzien in de behoefte aan bestaanszekerheid, erkenning en ontplooiing van medewerkers. Interne doelen kunnen slechts bestaan wanneer de externe doelen zijn vervuld. Immers, wanneer de omgeving geen behoefte meer heeft aan de door het bedrijfsruimte te huur in hartje amsterdam vastgoedbedrijf vervulde functie, zal dit niet meer kunnen blijven bestaan. Randvoorwaarden bepalen welke wensen en behoeften reëel zijn en welke niet. Het stappenplan ter vaststelling van de doelen is in figuur 5-6 bedrijfsruimte te huur op schiphol weergegeven. Wanneer alle doelen zijn vastgesteld kan de vastgoedmanager het beleid gaan bepalen. Het beleid omvat dan: wegen om de doelen te bereiken; mensen en middelen om de doelen te bereiken; beleidsprincipes – prioriteiten tussen de doelen; – tijdsplanning. Doorgaans kan een doel via verschillende wegen en met verschillende middelen worden bereikt. Dan moeten we keuzes maken uit alternatieve wegen en middelen. Doelen kunnen concurrerend en conflicterend zijn. Daarom is het bepalen van de prioriteiten een zaak van onderhandelen en compromissen sluiten. Het bedrijfsruimte te huur in Rotterdam gaat om politieke keuzes op basis van de machtsverhoudingen tussen de verschillende belangengroepen. De grootte van het belang en de (soort) input van de belangengroepen zijn hier sterk 142 VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT 5.7 bepalend. Er zullen in een organisatie altijd belangentegenstellingen blijven bestaan. Bij concurrerende doelen kunnen alle doelen in principe worden gerealiseerd, mits er voldoende middelen beschikbaar zijn. Bij het bepalen van de prioriteiten tussen kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht concurrerende doelen spelen normen en waarden een belangrijke rol. De planning voegt de tijdschaal aan het beleid toe. De doelstellingen van planning zijn: ontleden van de weg naar het doel in stappen; – coördineren van die stappen; – op tijdschaal zetten van de stappen; – meten ( in tijd) van de activiteiten in de processen; – toetsen van de feitelijke situatie tegen de normen, het plan, de gewenste situatie.