Maandelijks archief: januari 2016

Het I BV-bronbestand

Het I BV-bronbestand bevat onder meer de volgende gegevens/definities: benchmarking (kengetallen); portfoliomatrix; basislijsten Programma van Eisen, te gebruiken als referentielijst bij het opstellen van een PvE en als nalooplijst bij een reeds opgesteld PvE; – bouwdelenomschrijvingen, goedkoop kantoor huren amsterdam volgens de NL-SfB Bouwdelenclassificatie, opgesplitst naar hoofdstuk en paragraaf; materiaalomschrijvingen, opgesplitst naar materiaalherkenning, verouderingsverschijnselen, eigenschappen en kwaliteitsnormen; gebrekenomschrijvingen, goedkoop kantoor huren schiphol opgesplitst naar gebrekherkenning, oorzaken, herstel- en preventiemaatregelen; standaardregels, onderhoudscalculaties volgens de NL-SfB bouwdelenclassificatie, inclusief technische omschrijvingen en deelcalculaties; besteding, kostenplaats, vakgroepen en tarieven; ruimten (bouwlagen en ruimtetypen); tevredenheidsonderzoek. Het bronbestand is het resultaat van veldwerk. Via goedkoop kantoor huren rotterdam moderne communicatiedragers als handpalmcomputers wordt dit bestand op het operationele niveau opgebouwd. Vervolgens vindt datafiltering en overdracht naar de hogere niveaus plaats in de vorm van managementinformatie. Op basis van deze informatie wordt beleid geformuleerd dat in de lagere niveaus ten uitvoer wordt gelegd. Dit proces van datacollectie en beleidsvorming goedkoop kantoor huren utrecht is in onderstaande figuur weergegeven: Figuur 2 Invoer 450 Datacollectie in het softwareprogramma IBV MarktVASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (!BV) IBV-bronbestanddag PVM schat uw kennis en opgebouwde gegevens naar waarde. In samenwerking met de gebruikers van het softwarepakket IBV wordt daarom actief deelgenomen aan het opbouwen en actualiseren van het bronbestand. Deze vorm van genereren van praktijkinformatie garandeert actuele, consistente en volledig op de praktijk gerichte informatie en hulpbestanden.

Het principe van toestandsafhankelijk onderhoud

W.M.J. Geraerd, Het principe van toestandsafhankelijk onderhoud, Symposium Eurofinich/VOM-Euromaintenance 1 981, Amsterdam RAI, 13-16 oktober 1981 N. Gregory Mankiw, Kernbegrippen van economie, 2004 J. Gunnarson, Hostmanship, 2008 T.W. Hardjono, Ritmiek en organisatiedynamiek. Vierfasenmodel met aangn;pmgspunten voor organisatorische interventies ter vergroting van de effectiviteit, efficiency, flexibiliteit en creativiteit, Kluwer Bedrijfsinformatie, 1 997 IVBN, Beheersing van frauderisico’s in de institutionele vastgoedsector, 2008 Jaarverslag Vesteda Groep 2004 H. de Jonge, Collegesheets Huisvestingsmanagement, Management Studiecentrum ( Collegeserie Gebouwenonderhoud), 2008 R.S. Kaplan en D.P. Norton, Op kop met de Balanced Scorecard. Strategie vertaald naar actie, Business Bibliotheek, Uitgeverij Contact, 1 999 J. Koelewijn, Eerherstel voor het kapitalisme, 2008 J. Kotter, Een gevoel van urgentie, 2008 F.J.M. de De Kousemaeker, Praktijkaspecten vastgoed, Compendium vastgoed, Wolters Noordhoff, 1 998 P.J.J.M. Krumm, ‘Financiële goedkoop kantoor huren amsterdam impact vastgoed vraagt om meer aandacht’, Real Estate nr. 20, 2002 P.J.J.M. Krumm, Corporate Real Estate Management in Multinational Corporations. A Comparative Analysis of Dutch Corporations, dissertatie, 1 999 F. Maenhoudt, Trends. Herkennen, Begrijpen, Gebruiken, Creëren, 2003 G. Medema, In zo goede order als in eenige stad in Holland, 2008 K.A. Merchant, Modern goedkoop kantoor huren schiphol management contra! systems, 1 998 K. van der Meulen, ‘Vastgoedmanagement in theorie en praktijk’, Real Estate nr. 9, 2000 R.A.Q. van Min, Strategische Marketingplanning, Samson/Nive, derde herziene druk, 1 994 Ministerie van VROM, Structuurvisie Randstad 2040, 2008 H. Mintzberg, De wereld van onze organisaties, 2004 H. Mintzberg, B. Ahlstrand en J. Lampel, Op strategie-safari, een rondleiding door de wildernis van strategisch management, Scriptum Management, tweede gewijzigde druk, januari 200 1 P. Mobach en J.H. Rogier, ‘Besturing van fysiek en bedrijfskundig ontwerp – organisatie van vlees en steen’, M en 0, 1 995, nr. 6, pp. 458-47 1 A. Mosmans, Ondernemingssucces: hoe goedkoop kantoor huren rotterdam organisaties hun eigen toekomst creëren, tweede druk, 2005 J. Nekkers, Wijzer in de toekomst. Werken met toekomstscenario’s, 2006 NEN 2767, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen, Ontwerpnorm, februari 2005, Nederlands Normalisatie-instituut, Delft NEN 2580, Oppervlakten en inhouden goedkoop kantoor huren utrecht van gebouwen. Termen, definities en bepalingsmethoden, mei 1997, Nederlands Normalisatie-instituut, Delft M.A. Nieuwenhuis, The Art of Management, 2003 D. Otley en A. Berry, ‘Accounting, organization and con trol’, Accounting, Organizations and Society, Vol. 5 No. 2, 1 980, pp. 23 1 -44

De productieprocessen

De auteurs beschrijven vervolgens hoe de afhankelijkheden tussen de werkzaamheden in de productieprocessen bij Van Nelle invloed hebben gehad op het ontwerp van de fabriek. Dit voorbeeld is hieronder integraal overgenomen. Bij Van Nelle liggen de fabrieken aan de expeditiestraat. Het primaire proces bij Van Nelle is vormbepalend geweest voor het totale ontwerp. Het is een fabriek met een efficiënte routing van het proces en een goede aan- en afvoer, gelegen aan een vaarwater. Duidelijk is dat in de terminologie van Thompson goed is nagedacht over onderlinge afhankelijkheden in het productieproces. Zo schreef C.H. van de Leeuw over het ontwerpproces: “Er volgde een tijd van zeer intensief werken, allereerst voor het bedrijf zelf, dat een tot in details getekend 387 1 1.4.5 1 1.4.5 VASTGOEDMANAGEMENT programma van eisen moest produceren, waaruit duidelijk af te leiden was de omvang der gebouwen met verwachte groei in 15-25 jaren, onderlinge samenhang der afdelingen, contacten, externe en interne transportproblemen, etcetera. Verder werden de rol en de goedkoop kantoor huren amsterdam eisen van de menselijke factor belicht.” Over de inrichting van het productieproces schreef Bantje: “Wat het interne transport betreft werd in beginsel zo veel mogelijk gebruikgemaakt van het gewicht van de goederen in bewerking. Dit houdt in dat elk productieproces op de bovenste etage zakt totdat het op de begane grond wordt verpakt. Met name koffie en thee zijn producten die zich voor dit systeem goed goedkoop kantoor huren schiphol lenen. Tabak is zowel in de bladfase als in de gekorven toestand veel minder handelbaar. Verder werd gebruikgemaakt van een kettingtransporteur, zowel voor vervoer binnen de fabriek als voor het transport van het verpakte product naar de expeditie, aan de overzijde van de straat, die de fabrieken en bijgebouwen scheidt. Hiertoe werd deze transporteur door een aantal gangen geleid, die de fabrieken met de expeditie verbonden. Dit was bedoeld als een tijdelijke oplossing. Aan weerszijden van de expeditie was namelijk een torenhuis gedacht, dat dan met horizontale gangen met de fabriek zou worden verbonden. De omstandigheden hebben ertoe geleid dat dit tijdelijke systeem tot 1 974 gehandhaafd is.” Op grond van het bovenstaande goedkoop kantoor huren rotterdam valt af te leiden dat het productieproces in de terminologie van Thompson vrijwel zeker op een verstandige manier aan elkaar verbonden is, waardoor de behoefte aan coördinatie en managementactiviteiten gereduceerd wordt. De productie lijkt ‘pooled’ of ‘sequential’ gekoppeld aan de expeditie en opslag, terwijl de productie en expeditie binnen de afdeling ‘reciprocal’ gekoppeld zijn. De goedkoop kantoor huren utrecht eerdergenoemde vrije indeling door pilaren, verticale transportmogelijkheden en luchtbruggen, die de fabrieken met de expeditie- en opslagruimte verbinden, zijn een handige toepassing, gezien de onderlinge afhankelijkheden van de afdelingen. (Bron: Mobach en Rogier, 1 995, p. 465) Organisatiecultuur Naast de organisatiestructuur en de gebruikte technologie is ook de organisatiecultuur bepalend voor de bedrijfshuisvesting van de organisatie. Organisatiecultuur wordt opgevat als de gemeenschappelijke verstandhouding van de leden en de belanghebbenden van het bedrijf. De hardware van een organisatie, zoals gebouwen, wordt daarin opgevat als een uitingsvorm van de bedrijfscultuur, aldus de auteurs. Het gaat bij de organisatiecultuur niet om de uitingsvormen op zich, maar om de betekenis die leden van een organisatie hieraan hechten. Zo heeft een kerkgebouw een sterke symbolische betekenis voor de gelovigen van een gemeente. Het ontwerp van een bedrijfscultuur door middel van architectuur kan zowel voor interne als voor externe doeleinden worden gebruikt.

Het huisvestingsmanagement en de organisatiedoelen

Zoals reeds opgemerkt ondersteunt het huisvestingsmanagement de organisatiedoelen. Het probleem hierbij is dat de organisatiedoelen kunnen veranderen door veranderingen in de omgeving van de organisatie. Dit kunnen bijvoorbeeld politieke, economische of juridische veranderingen zijn. Het gevolg van deze veranderingen is dat de focus van de organisatie in de tijd verandert. Hierdoor ontstaan dynamische organisatiemodellen, zoals het vierfasenmodel van T.W. Hardjono. Dit model biedt het management van de organisatie handvatten voor het bepalen van de managementopgave van de organisatie. De bedrijfsoriëntatie is de basis voor de strategiebepaling. Afhankelijk van de bedrijfsoriëntatie kan de managementopgave bijvoorbeeld gericht 369 11.3 VASTGOEDMANAGEMENT zijn op het vergroten van de effectiviteit, efficiëntie, flexibiliteit of creativiteit van de organisatie. Op basis van het bedrijfsbeleid kunnen kritische succesfactoren ten aanzien goedkoop kantoor huren amsterdam van het primaire proces worden opgesteld. Uit het bedrijfsbeleid, de strategie en de succesfactoren volgt ten slotte het huisvestingsbeleid. Om het huisvestingsbeleid te operationaliseren worden kritische succesfactoren, prestatie-indicatoren en operationele uitgangspunten benoemd en uitgevoerd. Figuur 1 1-3 Veranderingen in de bedrijfsoriëntatie hebben invloed op het bedrijfsbeleid en daarmee op het huisvestingsbeleid en zijn kritische succesfactoren Bedrijfsoriëntatie-versus-huisvestingsbeleid Bedrijfsoriëntatie Bedrijfsbeleid Huisvestingsbeleid goedkoop kantoor huren schiphol Beheersing Missie + Effectiviteit marktgericht /1eid 1 Efficiëntie productiviteit Strategie( ën)/ doelstelling( en) Kritische succesfactoren + Kritische succesfactoren secundair proces van huisvesting (CREM) + Prestatie-indicatoren Prestatie-indicatoren + + Creativiteit innovativiteit Operationele uitgangspunten Operationele uitgangspunten Verandering lenigheid 1 1 .3 Strategische waarde van huisvesting Bedrijfshuisvesting kan voor de organisatie een grote toegevoegde waarde realiseren. Goed huisvestingsbeleid leidt tot: productieverhoging; kostenverlaging; risicobeheersing; goedkoop kantoor huren rotterdam waardeverhoging van bedrijfshuisvesting; vergroting van de flexibiliteit van bedrijfshuisvesting; ondersteuning van bedrijfscultuurveranderingen. In hoofdstuk 5 zijn deze punten nader toegelicht. Om te kunnen produceren is goedkoop kantoor huren utrecht huisvesting nodig. Deze huisvesting draagt dus bij tot het bedrijfsresultaat. Organisatie, huisvesting en bedrijfsresultaat beïnvloeden elkaar 370 HUISVESTINGSMANAGEMENT 1 1 .3 onderling ( zoals hiervoor is opgesomd). In figuur 1 1-4 is de relatie tussen organisatie, bedrijfsresultaten en huisvesting schematisch weergegeven.

De doelstellingen en prestatiemetingen

De doelstellingen en prestatiemetingen van de Balanced ScoreCard zijn altijd afgeleid van het doel (de visie en missie) en de strategie van de onderneming. Deze doelstellingen en prestatiemetingen belichten de resultaten van de organisatie vanuit vier perspectieven (zie figuur 1 0-7): 352 MANAGEMENTCYCLUS financieel perspectief; afnemersperspectief; interne processenperspectief; leer- en groeiperspectief. 1 0.1.7 Voor de vier perspectieven moeten doelstellingen, metingen, streefcijfers en initiatieven worden vastgesteld. Op basis van de streefcijfers worden de doelstellingen geformuleerd. De metingen dienen om te controleren of de vastgestelde doelstellingen worden behaald, en de initiatieven worden opgezet om de kantoorruimte te huur in amsterdam west doelstellingen te realiseren. Financieel perspectief Door het construeren van een Balanced ScoreCard worden organisaties gestimuleerd hun financiële doelstellingen te verbinden met de ondernemingsstrategie. De financiele doelstellingen fungeren dan als brandpunt voor de doelstellingen en metingen in de overige perspectieven. De financiële doelstellingen van het vastgoedbedrijf hebben grote kantoorruimte te huur in schiphol bijvoorbeeld betrekking op: het behalen van 1 0% rendement op het eigen vermogen; een solvabiliteitspercentage van 60%; een huurdervingspercentage van ten hoogste 2% op portefeuilleniveau. Figuur 10-7 De Balanced ScoreCard (Bron: Kaplan en Norton, 1999) Afnemers ‘Hoe aanlokkelijk moeten we zijn voor afnemers om onze visie (doelstelling) te realiseren?’ Afnemersperspectief • Doelstellingen • Metingen • Slrttfcijfcrs • Initiatieven Financieel ‘Hoe aanlokkelijk bedrijfsruimte te huur in Rotterdam moeten we zijn voor beleggers voor financieel Strttfcijfcrs • Initiatieven • Visie • en • Strategie • Leerresultaten en groei ‘Hoe blijven we in staat tot permanente verandering en verbetering om onze visie te realiseren?’ • Doelstellingen • Metingen • Streefcijfers • lnitiatitw:n Interne bedrijfsvoering ‘Waarin moeten we uitblinken om afnemers en aandeelhouders tevreden te stellen? • Doelstellingen • Metingen • Strttfcijfcrs • Initiatieven De klant is de uiteindelijke afnemer van de aangeboden vastgoeddiensten bedrijfsruimte te huur in Rotterdam en neemt daardoor een belangrijke plaats in. Het gaat om zaken als klanttevredenheid, creëren van customer value, eisen en wensen van de afnemers, enz. Om tot hanteerbare en meetbare doelstellingen te komen maakt de Balanced ScoreCard een verdere onderverdeling in:

Vastgoedmanagement op het uitvoeringsvlak

Vastgoedmanagement op het uitvoeringsvlak: de vergoeding Steeds meer eigenaren van vastgoed besteden het tactische en operationele deel van vastgoedmanagement uit, waarbij de opdrachtgever en de opdrachtnemer over het algemeen stevig onderhandelen over de vergoeding. Een vaste vergoeding bestaat niet, aangezien we te maken hebben met een enorme verscheidenheid aan vastgoed, aantal en soort huurders of gebruikers die mogelijk ook geografisch zeer verspreid zijn. In orde van grootte komen we in de markt tegen: een beheervergoeding voor technisch (correctief en planmatig onderhoud), commercieel (acteren als verhuurmakelaar: voorkomen van leegstand) en administratief beheer (registreren van inkomsten en uitgaven op het operationele vlak) afgezet tegen de betaalde huur van circa 5% voor kantooromgevingen is in de commerciële wereld heel gewoon, waarbij leegstand bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid invloed heeft op de te ontvangen vergoeding; voor het verlenen van technische ondersteuning bij verbouwingen worden percentages van 5 tot 1 5% van de aanneemsom berekend voor bouw- en projectbegeleiding, wanneer sprake is van een rijksmonument; een vergoeding bij verkoop van 25% van de winst uit verkoop, mede bedoeld om de beheerder te stimuleren het vastgoed zijn waarde te laten behouden. 336 10 Managementcyclus Het vastgoedmanagementproces bedrijfsruimte te huur op schiphol is een zeer complex proces. Zoals hierboven beschreven kent het meerdere onderling verschillende niveaus, en zijn er veel verschillende aspecten aan het vastgoedmanagement verbonden. Ook verandert de omgeving van het vastgoedbedrijf voortdurend. Hierdoor krijgt het vastgoedmanagement een dynamisch karakter. Greep op het continu veranderende vastgoedmanagement wordt alleen verkregen wanneer de vastgoedmanager de juiste problemen weet te bedrijfsruimte te huur in Rotterdam onderkennen en hier adequaat op kan reageren. Voor de vastgoedmanager betekent dit een continu proces van meten en bijsturen. Dit kan hij bereiken door problemen volgens het stramien van de managementcyclus te evalueren. De managementcyclus ziet er als volgt uit: 1. Act De act-fase valt uiteen in twee delen: de re-act- en pro-act-fase. 1.1 Re-act ( evaluatiefase) Indien de voortgang daar kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht aanleiding toe geeft wordt in de re-act-fase daadwerkelijk bijgestuurd. Het management intervenieert en neemt maatregelen om het oorspronkelijk geplande resultaat alsnog te behalen. Bijvoorbeeld: steeds meer klachten van ontevreden huurders, oplopende huurachterstanden, de gemeente die de eigenaar herinnert aan de eisen voor een brandvergunning.

Meerjarig planmatig onderhoud

Bij het uitvoeren van meerjarig planmatig onderhoud is het een goede zaak dat de aannemer kan worden aangesproken op de gerealiseerde kwaliteit. Kan het bouwdeel tot aan de geplande volgende onderhoudsbeurt zijn functie vervullen? Het is goed om met vaste aannemers in de geselecteerde objecten te werken. De aannemers leren de objecten goed kennen en zijn mede bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid aansprakelijk voor het goed functioneren van het opgeleverde gebouwencomplex. Direct na oplevering vult de opzichter een evaluatieformulier in dat betrekking heeft op de wijze van werken van de aannemer. Met deze informatie verkrijgt men een duidelijk beeld waartoe een aannemersbedrijf in staat is. Na het gereedkomen van het werk zal er teruggekoppeld moeten worden naar het bestaande meerjarenplan. Onderhoudsactiviteiten die waren opgenomen in het oorspronkelijke meerjarenplan en die nu zijn uitgevoerd, moeten worden geschrapt en naar aanleiding van de uitgevoerde werkzaamheden moeten geplande onderhoudsactiviteiten worden bijgesteld dan wel extra worden opgenomen, zodat uiteindelijk bedrijfsruimte te huur op schiphol weer over een actueel meerjarenplan kan worden beschikt. Na de oplevering van het project kan de financiële balans van het totale project worden opgemaakt door het uitvoeren van een nacalculatie. 9.3. 11 Evaluatie Nog te weinig wordt uitgevoerd werk geëvalueerd De evaluatie levert kostbare informatie op over hoe het is (mis)gegaan. Juist deze informatie kan het inzicht van alle betrokkenen bij de uitvoering aanscherpen en leiden tot nieuwe kennis. Nieuwe kennis wordt ingebracht bij het bedrijfsruimte te huur in Rotterdam opzetten van nieuwe plannen ter voorkoming van eerder gemaakte fouten uit het verleden. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op kwaliteit en kosten. Kwaliteit Een belangrijk aspect van het vastgoedbeheer vormt het ‘kwaliteitsdenken’. Bij de beoordeling van de bij het vastgoedmanagement betrokken partijen staat de totale kwaliteitsketen centraal. Het uitgevoerde werk dient niet alleen te worden beoordeeld op de technische, ruimtelijke, esthetische en functionele kwaliteit zoals bedoeld en beschreven in onder andere hoofdstuk 6, maar ook op zaken zoals: – het meedenken bedrijfsruimte te huur in utrecht van de uitvoerende partij bij problemen voor en tijdens de uitvoermg; – de leveringstijden; – het nakomen van gemaakte afspraken; – de tevredenheid over het werk van de uiteindelijke gebruiker; – de prijs-kwaliteitverhouding; – de klantgerichtheid in het handelen van de uitvoerenden; – de bereikbaarheid van het bedrijf; de financiële betrouwbaarheid van de uitvoerende partij; – het aantal gebreken na de eerste oplevering in relatie tot het aantal gebreken na de tweede oplevering