Maandelijks archief: maart 2016

Denken op basis van efficiency

Het denken op basis van efficiency heeft nog jaren stand kunnen houden. De kamst van Japanse producten tegen een lage prijs heeft de logistieke zaak echter in beweging gebracht. In de jaren zestig sprak men nog denigrerend over het blikken speelgoed uit Japan. Bij de kwaliteit kantoor huren per uur amsterdam van het product plaatste men grote vraagtekens. Het ging dan alleen over de productkwaliteit, ofwel de degelijkheid. Het westerse product had een positief imago. Merkproducten zoals Mercedes-Benz, hadden een superieure technische kwaliteit. Ook in dit opzicht hebben de oosterse fabrikanten langzamerhand hun lesje beter geleerd dan de Europese. Nieuwe factoren deden hun intrede. Flexibiliteit was een punt dat we zouden kunnen verbeteren. Planningprogramma’s op de kantoor huren per uur schiphol computer deden hun intrede. We wisten echter nog niet goed hoe we daarmee moesten omgaan. Ook hierbij wisten de Japanners ons op termijn te overtroeven met eenvoudigere methoden, zoals just in time (JIT) en kanban. Hierop kamen we in hoofdstuk 6 terug.
We leven nu in een tijdperk waarin het zaak is alert te reageren op de wensen van de klant. Creativiteit en snelheid van reageren om een product exact op tijd op de verkoopmarkt aan te bieden, speien hierin een kantoor huren per uur rotterdam overheersende rol. De onderneming Mexx uit de modebranche speelt hier bijvoorbeeld heel sterk op in. Zij levert dertien keer per jaar een nieuwe collectie.
De traditionele modebranche kent slechts twee collecties per jaar: zomermode en wintermode. Hierdoor blijft er veel onverkocht in de winkels liggen. Het werkkapitaal wordt hierdoor vaak verkeerd gebruikt. Goederen moeten doorstromen. Logistiek kan hierbij een goede ondersteuning vormen.
Goed beschouwd is logistiek een vakgebied dat op geheel eigen wijze naar organisaties kijkt. Uitgangspunt daarbij vormt het primaire proces: de goederenstroom. We noemen het proces primair, omdat uiteindelijk de goederenstroom de geldstroom naar het bedrijf genereert. Het begrip kantoor huren per uur utrecht goederenstroom kan breed worden ge·interpreteerd. Patienten en passagiers vallen ook onder dit begrip. Direct aan goederenstromen zitten gegevensstromen gekoppeld. Deze zijn te herleiden tot geldstromen. Het is de doelstelling dat ook de laatste stroom onder controle is en tot een positief resultaat leidt. Alleen dan kan een organisatie blijven voortbestaan. Juist de succesvolle invoering van logistiek, dat wil zeggen de integratie tussen goederenstroom, gegevensstroom en geldstroom, leidt tot optimale kansen op verbetering van het bedrijfsresultaat.

Vastgoedrekenkunde

Dit boek gaat over vastgoedrekenkunde en vraagstukken waarmee u vastgoedrekenkunde kunt oefenen en in de praktijk kunt brengen. De vraagstukken zijn uitgewerkt in Microsoft Excel omdat dit op dit moment kantoor huren per uur amsterdam het meest gebruikte programma is voor spreadsheets. Uitwerking van de vraagstukken kan heel goed in andere spreadsheet toepassingen of, in sommige gevallen, met een rekenmachine of een kladblok. Spreadsheets zijn een geweldige uitvinding maar zijn tegelijk kwetsbaar. Het is relatief eenvoudig om complexe en grootschalige berekeningen uit te werken maar tegelijk kan dat tot gebrek aan overzicht kantoor huren per uur schiphol en het stapelen van fouten leiden. De belangrijkste tip voor het gebruik van Excel is daarom: ga een probleem pas in Excel uitwerken als u eerst nauwkeurig heeft onderzocht hoe het probleem in elkaar steekt, welke factoren van belang zijn en welke niet en hoeveel detail u nodig heeft om tot zinnige resultaten te komen. Meer detail voegt niet per definitie meer waarde toe aan een model. Teveel detail vermindert kantoor huren per uur rotterdam mogelijk de waarde van een model. Op de techniek van het opbouwen van een Microsoft Excel werkmap gaan we in dit boek niet verder in. (De uitgave Vastgoedrekenen met Spreadsheets’ behandelt de basistechnieken wel). Toch willen we in deze bijlage een aantal functies en technieken onder de aandacht brengen omdat deze goed toepasbaar zijn in het uitwerken van vastgoedvraagstukken. Doelzqeken {GoalSeek) ” De functie doelzoeken van Excel maakt het mogelijk een bepaalde uitkomst te vinden door één cel te wijzigen. Excel zoekt een oplossing door te gaan itereren: een proces van gestuurd proberen tot de gewenste uitkomst is bereikt. Die gewenste uitkomst kantoor huren per uur utrecht kan overigens niet in alle gevallen gevonden worden. Met doelzoeken kunnen we bijvoorbeeld uitrekenen bij welke rente de netto contante waarde 0 is, of bij welke aanvangshuur de contante waarde van de huren precies gelijk is aan de contante waarde van de investeringen en kosten minus de restwaarde: de kostprijsdekkende huur. Doelzoeken kunnen we ook goed gebruiken bij residuele berekeningen zoals de residuele grondwaarde, de residuele winst of de residuele verwervingsprijs. ‘) Vastgoedrekenen met spreadsheets, Van Basse, Rust en Salemi, 2005

Planeconomen

Planeconomen rekenen vaak met eindwaarden. Gevaar is dat de winstval bij Dl verkeerd wordt uitgerekend, omdat men die niet mag vergelijken met de winst op eindwaarde in jaar 4 zoals bij antwoord B. Antwoorden kantoor huren per uur amsterdam 2 09 Oude Havenloods Al De afkoop prijsstijgingen is 359.064 A2 Alle appartementen worden voorverkocht, de kopers betalen de termijnen: het renteverlies is daarom 0. 338 I NVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN A3 Sloopkosten Bouwkosten Afkoop prijsstijgingen Bijkomende kosten Bouwrente AK en winst BTW Totale stichtingskosten Opbrengst VON Winstmarge als kantoor huren per uur schiphol percentage opbrengst Winstmarge als percentage kosten 192.0 13 14.362. 549 359.064 2.183.184 1.367.745 4.350.297 22.814.85 1 27.246.600 5,0% 6,0% A4 De (residuele) grondwaarde voor de appartementen Deze is 4.431. 748 en is feitelijk de restwaarde voor de exploitatie van het theater en moet daarom meegenomen worden in de berekening van de kostprijsdekkende huur A5 De BTW wordt afgedragen over de VON Prijs en is al opgenomen in de stichtingskosten. Voor de bepaling van de residuele grondwaarde speelt de BTW geen verdere rol. Let wel op: De BTW op kantoor huren per uur rotterdam de investeringen en op de exploitatie is niet terugvorderbaar: het theater levert immers geen BTW-belaste prestatie (het is BTW-vrijgesteld). Verder valt de aankoop van de loods onder de overdrachtsbelasting. Bl De totale investering is 2.434.000 B2 De kostprijsdekkende huur is 32.992 per jaar, dat is 8,2 per m2 BVO B3 Vanwege de hogere opbrengsten stijgt de residuele grondwaarde en daarmee de restwaarde van het theater De kostprijsdekkende huur is minus 36.839 Dat betekent dat de kantoor huren per uur utrecht projectontwikkelaar het theater jaarlijkse een geïndexeerde subsidie kan verstrekken, te beginnen met 36.839 Antwoorden 2 10 Ontwikkelaar, Gemeente en Belastingen A De koopsom is 8.642.393 B De koopsom is 8.157.773. Het verschil met A is 484.620, d.w.z. 5,6% lager C De winst bedraagt 891 .167 De winstmarge als percentage van de opbrengsten is 10,9% De winstmarge als percentage van de kosten is 12,3% D De winst bedraagt 812. 102 De winstmarge als percentage van de opbrengsten is 9,4% De winstmarge als percentage van de kosten is 10,4%

Oppervlakte plangebied

Gebied – Oppervlakte plangebied: 10 hectare – Kans op bestemmingswijziging voor uitsluitend woningen (woonbestemming): 50% – Kans op bestemmingswijziging met zowel woningen als commerciële kantoor huren per uur amsterdam functies (gemengde bestemming): 40% – Kans op handhaven huidige bestemming: 10% – Schatting jaar dat bestemmingswijziging plaatsvindt: 8 – Grondwaarde huidige bestemming (landbouw): € 8 per m2 grond Woningen – Oppervlakte voor woningen bij gemengde bestemming: 80% van plangebied – Dichtheid: 25 woningen per hectare – Gemiddelde bruto oppervlakte per woning 1 60 m2 – Vormfactor: kantoor huren per uur schiphol 90% – Bouwkosten all-in prijspeil heden: € 1 .000 per m2 BVO – Bouwrente en rente op grondaankoop: voor rekening koper – Bijkomende kosten: 14% van de bouwkosten – Winst en AK: 8% van de netto opbrengst – VON prijs prijspeil heden: € 2.250 per m2 BVO Commerciële functies – Floor Space Index: 1 ,2 – Vormfactor: 80% – Bouwkosten All-in prijspeil heden: € 900 per m2 BVO – Bijkomende kosten: 13% over de bouwkosten – Winst en AK: 8,0% van de netto opbrengsten – Huur kantoor huren per uur rotterdam prijspeil heden: € 1 30 per m2 VVO – BAR: 7,2% Grondexploitatie – Kosten bouw- en woonrijp maken: € 80 per m2 plangebied. Hierin zijn alle kosten opgenomen. Kosten vallen op de helft van de periode bouwrijp maken – Duur voorbereiding: 1 jaar, na bestemmingswijziging – Duur bouwrijp maken: 2 jaar – Start bouw woningen: 0 jaar na voltooiing bouwrijp maken – Start bouw commerciële functies: 1 jaar na voltooiing bouwrijp maken – Bouwtijd woningen en commerciële functies: 2 jaar Verder – Index opbrengsten: 2,5% per jaar (zowel voor woningen als commerciële functies) – Index bouwkosten: 2,3% per jaar (idem) – Index GWW: 2,0% per jaar – Rendementseis kantoor huren per uur utrecht ontwikkelaar: 7,0% – BTW: 19,0% 312 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Optie – Uitoefenprijs: € 75 per m2 grond – Index op uitoefenprijs: 0,0% Verder geldt 1. De optie wordt mogelijk uitgeoefend bij bestemmingswijziging op het moment van start van het bouwrijp maken; 2. Behalve de BTW op de koopwoningen negeren we voor het gemak verder alle fiscale implicaties zoals overdrachtsbelasting

Een gevoeligheid- en een risicoanalyse

De toekomst is onzeker. Daarmee kenmerken ook onze berekeningen, die betrekking op de toekomst hebben, zich door onzekerheid. De vergaderruimte huren amsterdam parameters die we gebruiken zijn gebaseerd op huidige inzichten. Bij vastgoed gaat het om langlopende projecten en dat betekent – met aan zekerheid grenzend waarschijnlijkheid – dat de situatie en de inzichten zullen wijzigen. Om enig gevoel te krijgen bij de gevolgen van wijzigende inzichten wordt gebruik gemaakt van risico- en gevoeligheidsanalyses. Met een gevoeligheidsanalyse bepalen vergaderruimte huren schiphol we hoe gevoelig ons model is voor bepaalde parameters. Met een risicoanalyse stellen we vast hoe het resultaat van een project varieert op basis van aannamen over de meest gevoelige parameters van een project. Het resultaat van een risicoanalyse is een bandbreedte van resultaten in plaats van een puntschatting. Een bekende techniek voor risicoanalyse is de Monte Carlo Simulatie. Een dergelijke simulatie rekent een project vele malen door op basis van een trekking van de belangrijkste variabelen uit gedefinieerde verdelingen. Voor een Monte Carlo simulatie zijn tools op de markt vergaderruimte huren rotterdam beschikbaar als Crystal Bali en @Risk. Een risicoanalyse is niet zonder gevaar omdat men aan de voorkant aannamen doet en aan de achterkant de resultaten interpreteert. Zonder zorgvuldige overweging over de input en zonder focus op een beperkt aantal variabelen kan een simulatie verzanden in een ondoorzichtige berg van aannamen. Ook moet men de resultaten zorgvuldig interpreteren. Dat vereist enige kennis van statistiek maar vooral bewustzijn van het doel van de simulatie. In deze casus passen we een aantal eenvoudige technieken toe om het ns1co van een beleggingsobject te kwantificeren. Daarvoor gebruiken we de standaard functionaliteit vergaderruimte huren utrecht van Microsoft Excel. Excel bevat een groot aantal statistische functies. Voor dit vraagstuk wordt een basiskennis van statistische begrippen verondersteld. Situatie U staat op het punt te investeren in een nieuw kantoorgebouw dat u 10 jaar wilt exploiteren. Daarvoor hebt u de kasstromen van het gebouw in kaart gebracht en berekend wat u, gegeven uw rendementseis, maximaal kunt investeren: de contante waarde van de kasstromen. U hebt nog geen definitieve gebruiker voor het gebouw en de ruimtemarkt is erg volatiel. U weet niet of de aangenomen huurprijs daadwerkelijk gecontracteerd zal worden en ook de toekomstige restwaarde is onzeker. U voert daarom eerst een gevoeligheid- en een risicoanalyse uit.

Gebiedsontwikkelingsvraagstukken

Bij veel vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken is optimalisatie nodig: wat is vanuit een bepaald perspectief, bijvoorbeeld de opbrengst, een optimaal gebouw of een optimale verkaveling van een gebied gegeven bepaalde randvoorwaarden. Voor het optimaliseren zijn verschillende middelen beschikbaar. Doelzoeken (Goalseek) in Excel is een heel simpele: hier kan slechts één variabele genomen worden. Meer geavanceerd is de invoegtoepassing (Add-in) Solver van Excel: hier kunnen verschillende variabelen en verschillende randvoorwaarden worden geformuleerd. Tenslotte zijn er optimalisatie tools als What’s Best en @Risk Optimizer verkrijgbaar. Bij het optimaliseren moeten we de vraag stellen: wat willen we vergaderruimte huren amsterdam optimaliseren binnen welke randvoorwaarden? In de praktijk zal er vaak op meerdere assen moeten worden geoptimaliseerd. Met meerdere assen vinden we niet zozeer één optimum, maar een oplossingsruimte. In dit eenvoudige vraagstuk beperken we ons tot het optimaliseren van een gebiedsverkaveling op één as: de grondopbrengsten. We gebruiken Solver om het optimum te vinden. Situatie Een gebied van 5 hectare zal ontwikkeld worden tot een gedifferentieerde woonwtjk. Er vergaderruimte huren schiphol zijn 8 woningtypes benoemd en van al die types zijn het ruimtegebruik en de grondopbrengsten in kaart gebracht. Woningtypes worden ontwikkeld in zogenaamde vlekken (stempels). Per vlek is aangegeven hoeveel woningen binnen die vlek vallen. Verder is als randvoorwaarde gesteld dat 30% van het totaal aantal woningen in de sociale sector moet vallen. HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 257 Uitgangspunten Woningtype ! Kavel i Aantal i Oppervlakte 1 Grondprijs 1 Aantal Maximaal Minimaal 1 oppervlakte 1 parkeer 1 openbare (per 1 woningen 1 aantal aantal 1 per woning , plaatsen ruimte per woning) 1 per vlek ! woningen woningen 1 (m2) 11 in . openbare woning (m2) 1 1 per per f ruimte (stuks 1 1 woning woning ! r woning)t! vergaderruimte huren rotterdam Oppervlakte plangebied: 50.000 – Percentage sociaal minimaal: 30% – Ruimtegebruik per parkeerplaats: 15 m2 – Maximale dichtheid (vraag B): 35 woningen per hectare Vragen A Bereken, met Solver, gegeven de bovenstaande randvoorwaarden: 1. De maximaal te realiseren grondopbrengst 2. Het totaal aantal woningen 3. Het aantal woningen in de sociale sector B Als extra randvoorwaarde geldt dat de maximale woningdichtheid 35 woningen per hectare mag zijn. Gebruik Solver vergaderruimte huren utrecht opnieuw en bereken nogmaals: 1. De maximaal te realiseren grondopbrengst 2. Het totaal aantal woningen 3. Het aantal woningen in de sociale sector 258 INV

Uitgangspunten

Het BAR van een gebouw stijgt normaal bij veroudering. Als de marktburen echter sterk achterblijven bij de inflatie, dan daalt het BAR van een gebouw in de loop der tijd. Omgekeerd neemt het BAR toe vergaderruimte huren amsterdam als de marktburen sterker stijgen dan de inflatie. Marktburen blijven achter als de markt inzakt en nemen bij een hausse in de markt juist sterker toe als gevolg van de veranderingen in vraag en aanbod. Situatie Een ontwikkelende belegger staat voor de keus grond te kopen op een B-locatie. Hij constateert dat de huidige markt in een hausse zit en dat die situatie komende jaren wel eens zou kunnen vergaderruimte huren schiphol omslaan in een baisse. Uit zijn analyse blijkt dat de marktburen een klap zullen krijgen. In een negatief scenario gaat hij er vanuit dat de marktburen nog 2 jaar lang de inflatie zullen volgen en daarna gedurende 6 jaar gelijk zullen blijven. In een positief scenario veronderstelt hij dat de marktburen de inflatie zullen blijven volgen. De voorbereidingstijd voor de ontwikkeling is 1 jaar, de bouwtijd is 2 jaar. Hij exploiteert het gebouw voor een periode van 5 jaar na gereedkomen, d.w.z. tot en met het achtste jaar gerekend vanaf nu. Uitgangspunten – Oppervlakte gebouw: 5 .000 m2 BVO – Vormfactor: 85% – Huidig niveau markthuur: € 200 per m2 VVO – Huidige bouwkosten: € 1 .250 per m2 BVO exclusief afkoop prijsstijgingen, bouwrente, AK en winstmarge vergaderruimte huren rotterdam ontwikkelaar – Bijkomende kosten: 15% van de bouwkosten – Winst en AK: 10% van alle ontwikkelkosten (bouw- en bijkomende kosten, grond en rente) – Voorbereidingstijd: 1 jaar – Bouwtijd: 2 jaar – BAR bij verkoop: 8,0% eind jaar 8, d.w.z. 5 jaar na voltooiing van het gebouw – Rendementseis (IRR): 7,5% – Index bouwkosten: 4,0% per jaar – Bij oplevering is het gebouw: 100% verhuurd – Leegstand: 0% permanent – Inflatie: 2,5% per jaar (is tevens de index voor de contractburen) – Huidige exploitatiekosten: € 12 per m2 BVO, indexeren met inflatie – Transactiekosten (k.k.): 7,0% bestaande bouw – Normale BAR: 7,5% bij stabiele markt, op dit moment HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 229 Verder geldt 1. Het negatieve scenario houdt in dat de markthuren nog maar 2 jaren zullen stijgen met de inflatie en daarna 6 jaar gelijk zullen blijven; 2. Voor de eenvoud nemen we aan dat alle huurders na het achtste jaar de markthuur zullen betalen: de contracthuur wordt aangepast aan de markthuur. Vragen A Tegen welk bedrag verkoopt de ontwikkelaar zijn gebouw eind jaar 8 als het negatieve scenario uitkomt? En tegen vergaderruimte huren utrecht welk bedrag als het positieve scenario uitkomt? Bl Wat zijn de stichtingskosten exclusief grond bij oplevering? B2 Wat is totale grondwaarde (grondkosten+rente+AK+winst), en de grondwaarde per m2 BVO per heden voor – zowel het negatieve scenario – als het positieve scenario? B3 Wat zijn de totale stichtingskosten inclusief grond voor: – het negatieve scenario en – het positieve scenario? Laat in een berekening zien dat de ontwikkelende belegger bij deze stichtingskosten zijn rendement haalt door de kasstromen uit te zetten en te controleren of de netto contante waarde van deze kasstromen bij de rendementseis van 7, 5% gelijk is aan 0. C Stel: de ontwikkelende belegger koopt de grond, bouwt en verkoopt het gebouw onmiddellijk na gereedkomen (d.w.z. begin jaar 4). Tegen welke prijs kan hij het gebouw verkopen – in het negatieve scenario en – in het positieve scenario? Tegen welk BAR verkoopt hij dan – in het negatieve en – in het positieve scenario? D Hoe verhouden de onder C berekende BAR’ en zich tot het gegeven exit yield (BAR eind jaar 8)? Wat valt u op? Motiveer uw antwoord. E Stel: de markthuren stijgen de eerste 7 jaren met de inflatie. In het achtste jaar vindt er een huursprong plaats van 10% (een hausse op de markt). De huurders krijgen begin jaar 9 conform de voorwaarden een aanpassing van de contracthuur naar de markthuur. De markt is optimistisch: het BAR in jaar 9 voor dit gebouw is 7,5%. Gegeven deze situatie: – Voor welk bedrag kan de belegger zijn gebouw in jaar 4 verkopen? – Wat is het BAR?

De effectieve rente

Wat is uw eindsaldo en de effectieve rente na 1 jaar als: De bank jaarlijks rente bijschrijft De bank elk kwartaal rente bijschrijft op basis van de jaarrente gedeeld door 4 De bank elke maand rente bijschrijft op basis van de jaarrente gedeeld door 12 De bank continu rente bijschrijft D U stort 5 jaar lang aan het begin van een jaar € 500 op een rekening met een jaarlijkse rente van 5,0%. Aan het eind van jaar 3 neemt u € 300 op. Dl Zet de kasstromen en het flexplek huren amsterdam saldoverloop uit. Wat is nu uw eindsaldo? D2 Wat is nu de contante waarde? Ga er vanuit dat u de berekende contante waarde in één keer op een spaarrekening met dezelfde voorwaarden stort. Zet het verloop van het saldo op deze rekening uit. Controleer of het eindsaldo hetzelfde is als het hierboven eerder berekende eindsaldo. E U investeert een bedrag van € 1 .000. Deze investering genereert 5 jaar lang aan het eind van elk flexplek huren schiphol jaar een netto kasstroom van € 250. U hebt een rendementseis van 7 ,0% . Bereken de IRR van uw investering. Bereken de netto contante waarde bij de gestelde rendementseis. Bereken de netto contante waarde bij de berekende IRR. 190 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN F U belegt in dezelfde investering als onder vraag E. U hanteert een rendementseis van 1 5,0% op eigen vermogen. Ditmaal financiert flexplek huren rotterdam u deze investering bij een bank onder de volgende voorwaarden: – Rente is 5,0% per jaar; – De bank financiert 80% van de investering; – U lost de lening lineair in 5 jaar af, d.w.z. 20% per jaar. Fl Wat is de WACC? Wat is de IRR van het project? Bereken de hefboom (het quotiënt van LTV en 1-LTV) Gegeven deze hefboom, wat is dan uw rendement op eigen vermogen? F2 Zet de volgende kasstromen uit: – De kasstroom flexplek huren utrecht van het project; – De kasstroom van de bank vanuit het perspectief van de bank; – De kasstroom op eigen vermogen vanuit het perspectief van de eigen vermogen verstrekker. Geef de kasstromen weer in een grafiek. Wat is het rendement van de bank? Wat is het rendement op eigen vermogen? Wijkt dit rendement af van het onder Fl berekende rendement? Zo ja, wat is de verklaring?

De cash flows

De cash flows die het project genereert moeten voldoende zijn om de schuldverplichtingen zoals rente en aflossing en overige kosten te dekken. Voor de aandeelhouders van de SPV zijn de uitbetalingen op eigen vermogen residueel; – Als onderpand voor verstrekte financiering dienen alleen de flexplek huren amsterdam activa van het project, niet die van de aandeelhouders. Projectfinanciering heeft een aantal nadelen ten opzichte van bedrijfsfinanciering. De financiële en juridische structuur is complex waardoor de transactiekosten hoog zijn. Ook de kosten van het monitoren van het project zijn hoog. Daar tegenover staan een aantal voordelen. De financieringsstructuur en de allocatie van risico’s sluit veel beter aan bij de kenmerken van het project waardoor het mogelijk is een hogere hefboom te realiseren: de verhouding vreemd versus eigen vermogen is gunstiger. Een projectfinanciering heeft flexplek huren schiphol slechts beperkte gevolgen voor de balans, kredietstatus en het risicoprofiel van de aandeelhouders. Een project SPV kan een zeer complexe structuur hebben. In figuur 6.25 is een eenvoudige structuur uitgewerkt voor een DBFMO contract. DBFMO staat voor Design Build Finance Maintain en Operate en is een geïntegreerde contractvorm die gebruikt wordt voor gebouwontwikkeling. In een dergelijk contract levert een consortium van bedrijven op basis van specificaties van een publieke (of private) opdrachtgever flexplek huren rotterdam een gebouw en zorgt dit consortium gedurende een bepaalde periode voor het onderhoud en beheer van het gebouw. In ruil voor deze dienst ontvangt het consortium over de gebruiksperiode een prestatieafhankelijke beschikbaarheidsvergoeding. Het consortium richt voor deze activiteit een project SPV op, ontwerpt, bouwt en financiert de investeringen. Aandeelhouders dividend eigen vermogen (EV) Kapitaalmarkt Proj ect SPV î Bouwer Beheerder FIGUUR 6.25: PROJECT SPV VOOR DBFMO CONTRACT Publieke partij geld en kapitaal ··· · · · ··· ·-> dienst of product In deze paragraaf gaan we verder in op de structurering van de financiering van de project SPV. De focus ligt bij de passiva kant van de balans van de SPV. Het project zelf betreft de activa kant van deze balans. In de financiële structuur onderscheiden we drie tranches zie figuur 6.26: 1. Senior debt: Een tranche van één of meer preferente leningen verstrekt door een bank of syndicaat van banken. De verstrekkers van deze flexplek huren utrecht leningen hebben voorrang bij betaling van schuldverplichtingen (rente en aflossing) en maken als eerste aanspraak op de onderpanden, de activa binnen het project. De leningen in deze tranche hebben een beperkt risico en de kosten (rente) van deze leningen zijn daarom relatief laag; HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 1 69 2. Mezzanine: Deze tranche bestaat uit een samenstel van achtergestelde leningen Uunior debt) en/of verstrekkers van eigen vermogen die preferent zijn boven de aandeelhouders maar achtergesteld bij de senior debt. In deze tranche komt een veelheid aan structuren voor. Behalve achtergestelde leningen, vinden we ook leningen, winstdelingen of participaties, verstrekt door banken of eigen vermogen verstrekkers of converteerbare in aandelen om te zetten leningen. De kapitaalverstrekkers in deze tranche lopen een hoger risico dan de verstrekkers van senior debt en de kosten zijn daarom ook navenant hoger hetzij in de vorm van rente of in de vorm van rendementseisen die participerende vermogenverstrekkers stellen. Binnen deze tranche is een eigen hiërarchie uitgewerkt voor het recht op betalingen en zekerheden; 3. Eigen vermogen: het eigen vermogen dat de aandeelhouders van de SPV verstrekken en de dividenden die aan de aandeelhouders worden uitgekeerd. Deze tranche is achtergesteld bij alle overige tranches