Categorie archief: vergaderruimte huren rotterdam

Uitgangspunten

Het BAR van een gebouw stijgt normaal bij veroudering. Als de marktburen echter sterk achterblijven bij de inflatie, dan daalt het BAR van een gebouw in de loop der tijd. Omgekeerd neemt het BAR toe vergaderruimte huren amsterdam als de marktburen sterker stijgen dan de inflatie. Marktburen blijven achter als de markt inzakt en nemen bij een hausse in de markt juist sterker toe als gevolg van de veranderingen in vraag en aanbod. Situatie Een ontwikkelende belegger staat voor de keus grond te kopen op een B-locatie. Hij constateert dat de huidige markt in een hausse zit en dat die situatie komende jaren wel eens zou kunnen vergaderruimte huren schiphol omslaan in een baisse. Uit zijn analyse blijkt dat de marktburen een klap zullen krijgen. In een negatief scenario gaat hij er vanuit dat de marktburen nog 2 jaar lang de inflatie zullen volgen en daarna gedurende 6 jaar gelijk zullen blijven. In een positief scenario veronderstelt hij dat de marktburen de inflatie zullen blijven volgen. De voorbereidingstijd voor de ontwikkeling is 1 jaar, de bouwtijd is 2 jaar. Hij exploiteert het gebouw voor een periode van 5 jaar na gereedkomen, d.w.z. tot en met het achtste jaar gerekend vanaf nu. Uitgangspunten – Oppervlakte gebouw: 5 .000 m2 BVO – Vormfactor: 85% – Huidig niveau markthuur: € 200 per m2 VVO – Huidige bouwkosten: € 1 .250 per m2 BVO exclusief afkoop prijsstijgingen, bouwrente, AK en winstmarge vergaderruimte huren rotterdam ontwikkelaar – Bijkomende kosten: 15% van de bouwkosten – Winst en AK: 10% van alle ontwikkelkosten (bouw- en bijkomende kosten, grond en rente) – Voorbereidingstijd: 1 jaar – Bouwtijd: 2 jaar – BAR bij verkoop: 8,0% eind jaar 8, d.w.z. 5 jaar na voltooiing van het gebouw – Rendementseis (IRR): 7,5% – Index bouwkosten: 4,0% per jaar – Bij oplevering is het gebouw: 100% verhuurd – Leegstand: 0% permanent – Inflatie: 2,5% per jaar (is tevens de index voor de contractburen) – Huidige exploitatiekosten: € 12 per m2 BVO, indexeren met inflatie – Transactiekosten (k.k.): 7,0% bestaande bouw – Normale BAR: 7,5% bij stabiele markt, op dit moment HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 229 Verder geldt 1. Het negatieve scenario houdt in dat de markthuren nog maar 2 jaren zullen stijgen met de inflatie en daarna 6 jaar gelijk zullen blijven; 2. Voor de eenvoud nemen we aan dat alle huurders na het achtste jaar de markthuur zullen betalen: de contracthuur wordt aangepast aan de markthuur. Vragen A Tegen welk bedrag verkoopt de ontwikkelaar zijn gebouw eind jaar 8 als het negatieve scenario uitkomt? En tegen vergaderruimte huren utrecht welk bedrag als het positieve scenario uitkomt? Bl Wat zijn de stichtingskosten exclusief grond bij oplevering? B2 Wat is totale grondwaarde (grondkosten+rente+AK+winst), en de grondwaarde per m2 BVO per heden voor – zowel het negatieve scenario – als het positieve scenario? B3 Wat zijn de totale stichtingskosten inclusief grond voor: – het negatieve scenario en – het positieve scenario? Laat in een berekening zien dat de ontwikkelende belegger bij deze stichtingskosten zijn rendement haalt door de kasstromen uit te zetten en te controleren of de netto contante waarde van deze kasstromen bij de rendementseis van 7, 5% gelijk is aan 0. C Stel: de ontwikkelende belegger koopt de grond, bouwt en verkoopt het gebouw onmiddellijk na gereedkomen (d.w.z. begin jaar 4). Tegen welke prijs kan hij het gebouw verkopen – in het negatieve scenario en – in het positieve scenario? Tegen welk BAR verkoopt hij dan – in het negatieve en – in het positieve scenario? D Hoe verhouden de onder C berekende BAR’ en zich tot het gegeven exit yield (BAR eind jaar 8)? Wat valt u op? Motiveer uw antwoord. E Stel: de markthuren stijgen de eerste 7 jaren met de inflatie. In het achtste jaar vindt er een huursprong plaats van 10% (een hausse op de markt). De huurders krijgen begin jaar 9 conform de voorwaarden een aanpassing van de contracthuur naar de markthuur. De markt is optimistisch: het BAR in jaar 9 voor dit gebouw is 7,5%. Gegeven deze situatie: – Voor welk bedrag kan de belegger zijn gebouw in jaar 4 verkopen? – Wat is het BAR?