Tagarchief: bedrijfsruimte te huur op schiphol

Vastgoedmanagement op het uitvoeringsvlak

Vastgoedmanagement op het uitvoeringsvlak: de vergoeding Steeds meer eigenaren van vastgoed besteden het tactische en operationele deel van vastgoedmanagement uit, waarbij de opdrachtgever en de opdrachtnemer over het algemeen stevig onderhandelen over de vergoeding. Een vaste vergoeding bestaat niet, aangezien we te maken hebben met een enorme verscheidenheid aan vastgoed, aantal en soort huurders of gebruikers die mogelijk ook geografisch zeer verspreid zijn. In orde van grootte komen we in de markt tegen: een beheervergoeding voor technisch (correctief en planmatig onderhoud), commercieel (acteren als verhuurmakelaar: voorkomen van leegstand) en administratief beheer (registreren van inkomsten en uitgaven op het operationele vlak) afgezet tegen de betaalde huur van circa 5% voor kantooromgevingen is in de commerciële wereld heel gewoon, waarbij leegstand bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid invloed heeft op de te ontvangen vergoeding; voor het verlenen van technische ondersteuning bij verbouwingen worden percentages van 5 tot 1 5% van de aanneemsom berekend voor bouw- en projectbegeleiding, wanneer sprake is van een rijksmonument; een vergoeding bij verkoop van 25% van de winst uit verkoop, mede bedoeld om de beheerder te stimuleren het vastgoed zijn waarde te laten behouden. 336 10 Managementcyclus Het vastgoedmanagementproces bedrijfsruimte te huur op schiphol is een zeer complex proces. Zoals hierboven beschreven kent het meerdere onderling verschillende niveaus, en zijn er veel verschillende aspecten aan het vastgoedmanagement verbonden. Ook verandert de omgeving van het vastgoedbedrijf voortdurend. Hierdoor krijgt het vastgoedmanagement een dynamisch karakter. Greep op het continu veranderende vastgoedmanagement wordt alleen verkregen wanneer de vastgoedmanager de juiste problemen weet te bedrijfsruimte te huur in Rotterdam onderkennen en hier adequaat op kan reageren. Voor de vastgoedmanager betekent dit een continu proces van meten en bijsturen. Dit kan hij bereiken door problemen volgens het stramien van de managementcyclus te evalueren. De managementcyclus ziet er als volgt uit: 1. Act De act-fase valt uiteen in twee delen: de re-act- en pro-act-fase. 1.1 Re-act ( evaluatiefase) Indien de voortgang daar kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht aanleiding toe geeft wordt in de re-act-fase daadwerkelijk bijgestuurd. Het management intervenieert en neemt maatregelen om het oorspronkelijk geplande resultaat alsnog te behalen. Bijvoorbeeld: steeds meer klachten van ontevreden huurders, oplopende huurachterstanden, de gemeente die de eigenaar herinnert aan de eisen voor een brandvergunning.

Meerjarig planmatig onderhoud

Bij het uitvoeren van meerjarig planmatig onderhoud is het een goede zaak dat de aannemer kan worden aangesproken op de gerealiseerde kwaliteit. Kan het bouwdeel tot aan de geplande volgende onderhoudsbeurt zijn functie vervullen? Het is goed om met vaste aannemers in de geselecteerde objecten te werken. De aannemers leren de objecten goed kennen en zijn mede bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid aansprakelijk voor het goed functioneren van het opgeleverde gebouwencomplex. Direct na oplevering vult de opzichter een evaluatieformulier in dat betrekking heeft op de wijze van werken van de aannemer. Met deze informatie verkrijgt men een duidelijk beeld waartoe een aannemersbedrijf in staat is. Na het gereedkomen van het werk zal er teruggekoppeld moeten worden naar het bestaande meerjarenplan. Onderhoudsactiviteiten die waren opgenomen in het oorspronkelijke meerjarenplan en die nu zijn uitgevoerd, moeten worden geschrapt en naar aanleiding van de uitgevoerde werkzaamheden moeten geplande onderhoudsactiviteiten worden bijgesteld dan wel extra worden opgenomen, zodat uiteindelijk bedrijfsruimte te huur op schiphol weer over een actueel meerjarenplan kan worden beschikt. Na de oplevering van het project kan de financiële balans van het totale project worden opgemaakt door het uitvoeren van een nacalculatie. 9.3. 11 Evaluatie Nog te weinig wordt uitgevoerd werk geëvalueerd De evaluatie levert kostbare informatie op over hoe het is (mis)gegaan. Juist deze informatie kan het inzicht van alle betrokkenen bij de uitvoering aanscherpen en leiden tot nieuwe kennis. Nieuwe kennis wordt ingebracht bij het bedrijfsruimte te huur in Rotterdam opzetten van nieuwe plannen ter voorkoming van eerder gemaakte fouten uit het verleden. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op kwaliteit en kosten. Kwaliteit Een belangrijk aspect van het vastgoedbeheer vormt het ‘kwaliteitsdenken’. Bij de beoordeling van de bij het vastgoedmanagement betrokken partijen staat de totale kwaliteitsketen centraal. Het uitgevoerde werk dient niet alleen te worden beoordeeld op de technische, ruimtelijke, esthetische en functionele kwaliteit zoals bedoeld en beschreven in onder andere hoofdstuk 6, maar ook op zaken zoals: – het meedenken bedrijfsruimte te huur in utrecht van de uitvoerende partij bij problemen voor en tijdens de uitvoermg; – de leveringstijden; – het nakomen van gemaakte afspraken; – de tevredenheid over het werk van de uiteindelijke gebruiker; – de prijs-kwaliteitverhouding; – de klantgerichtheid in het handelen van de uitvoerenden; – de bereikbaarheid van het bedrijf; de financiële betrouwbaarheid van de uitvoerende partij; – het aantal gebreken na de eerste oplevering in relatie tot het aantal gebreken na de tweede oplevering

Serviceonderhoud

Serviceonderhoud betreft al die werkzaamheden die de eigenaar op verzoek van de huurder van het vastgoedobject aanbiedt, maar waarvan de huurder de kosten draagt. Serviceonderhoud omvat bijvoorbeeld: – het uitvoeren van onderhoud van voorzieningen die van de huurder zijn; 307 9.3 VASTGOEDMANAGEMENT – de schoonmaak van het interieur van het vastgoedobject; – het aanbieden van telecommunicatiediensten en/of een data-spraakinfrastructuur in het gebouw; glazenwassen; onderhoud van de groenvoorziening om en in het gebouw; – huismeester; aanbieden van beveiligingsdiensten door de eigenaar van het gebouw, enz. 9.3 Uitvoering planmatig onderhoud In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste activiteiten met betrekking tot de voorbereiding en uitvoering van planmatig onderhoud nader toegelicht. 9.3. l Projectteam In deze fase van de uitvoering van het jaarplan moet een projectteam worden samengesteld. Dit team zal de uitvoering van het jaarplan sturen en het vastgoedbedrijf naar buiten toe vertegenwoordigen. Binnen dit projectteam moeten taken en bevoegdheden duidelijk bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid aan de betreffende personen worden toegewezen. Wanneer de taken en bevoegdheden bekend zijn kan het projectteam beginnen met de clustering van bepaalde werkzaamheden tot werkclusters die kunnen worden aanbesteed. 9.3.2 Werkclusters Een werkcluster is een verzameling van gerelateerde werkzaamheden aan een bepaald bouwdeel of element van één of meerdere gebouwen. Bijvoorbeeld het werkcluster casco-onderhoud dat bestaat uit de werkzaamheden schilderwerk bedrijfsruimte te huur op schiphol kozijnen, uithakken en opnieuw voegen van het voegwerk, deuren vervangen, enz. De werkzaamheden van dit werkcluster zullen door verschillende vakgroepen (de uitvoerende disciplines bijvoorbeeld schilder, metselaar, voeger, enz.) worden uitgevoerd. Het projectteam zal de werkclusters moeten definiëren en hierbij rekening moeten houden met het gewenste aanbestedingsbudget. Het projectteam zal moeten kiezen: wordt het werk als één werkcluster aan één hoofdaannemer uitbesteed of besteden we het werkcluster per vakgroep aan? Doorslaggevende bedrijfsruimte te huur in Rotterdam factoren hierbij kunnen zijn: – de grootte van de werkclusters. De praktijk heeft geleerd dat er bij clustering van werkzaamheden tot pakketten van € 1 00.000 tot € 1 .000.000 aanzienlijke kostenvoordelen kunnen worden behaald ten opzichte van de situatie waarin de disciplines in deze werkclusters afzonderlijk worden aanbesteed; de relatie tussen opdrachtgever en bepaalde bedrijfsruimte te huur in utrecht uitvoerende organisaties; de deskundigheid en werkwijze van de opdrachtgevende organisatie. Heeft de opdrachtgever zelf een uitvoerende dienst (bijvoorbeeld een onderhoudsdienst) ter beschikking of is de organisatie gewend om alle werkzaamheden uit te besteden en hierover de regie te voeren?

Het accountmanagement

Het accountmanagement Het accountmanagement is vooral bedoeld om de relatie in stand te houden door zorgvuldig en klantgeoriënteerd te werken. Er zal een relatie worden opgebouwd met de klanten, de huurders, de afnemers van het vastgoed, die van invloed zal zijn op het functioneren van de relatiebeheerder. Om 293 9.1.1 VASTGOEDMANAGEMENT de situatie zuiver te houden, moet niet uit het oog worden verloren dat er door de relatiebeheerder maar één belang kan worden gediend. Dat is die van het vastgoedbedrijf of de bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid (gedelegeerde van de) eigenaar van het vastgoed. De relatiebeheerder zal, en naast hem de andere disciplines binnen het vastgoedbedrijf, klantgericht en klantgeoriënteerd moeten werken. Met klant wordt hier bedoeld de afzonderlijke huurders van het vastgoed. Klanttevredenheid zal namelijk functioneren als olie in een motor en voordeel opleveren voor het vastgoedbedrijf. Het voordeel ontstaat wanneer het vastgoedbedrijf adequaat weet in te spelen op klantwensen, met bedrijfsruimte te huur op schiphol als resultaat een betere huisvestingssatisfactie en dus minder klachten en een langere verhuur. Het succes van het vastgoedbedrijf zit in de uitvoering, niet in het maken van plannen. Daarmee is aangegeven dat het uitvoeringsvlak het belangrijkste bewerkingsvlak is. Is dat zo? Zonder koers zwalkt een schip maar wat rond, hoe goed de passagiers zich ook vermaken in hun luxelounges en zwembaden op het dak. Of bedoelen we dat dit vlak belangrijk is omdat mensen hier de organisatie ontmoeten en de organisatie dus ook hier afrekenen? In dit hoofdstuk wordt in het kort de feitelijke exploitatie van vastgoed behandeld, op het uitvoeringsvlak of operationeel niveau. Aangezien dit onderwerp niet het belangrijkste aandachtsgebied van dit boek vormt, is gekozen voor een korte beschrijving van de meest essentiële processen op dit niveau. Hier gaat het om het leveren van vastgoeddiensten gericht op klanten bedrijfsruimte te huur in Rotterdam  (huurders/gebruikers van vastgoed). We hebben het dan over relatiebeheer, gericht op het vasthouden van de huurder en de instandhouding van het vastgoed. Het is de kunst van de vastgoedmedewerkers om de huurder of gebruiker van huisvesting steeds het gevoel te geven welkom te zijn. Jan Gunnarsson noemt dit hostmanship ( J. Gunnarson, Hostmanship, 2008). Mooie bedrijfsruimte te huur in utrecht reclamefolders, een glimlach op z’n Amerikaans en een niet-gemeend “Have a nice day”, het zegt ons niets. Het is de vriendelijke buitenkant van iemand die optreedt als een acteur. De persoonlijke interactie tussen personen die van binnenuit komt ontbreekt en voelt mechanisch aan. Klanten die met vragen komen zoeken hulp bij diegene die met hart en ziel bezig wil zijn voor die klant. Hostmanship is geen techniek of vaardigheid maar een houding, een bewust gekozen gedrag. De essentie van de bewust gekozen houding ligt besloten in een zestal principes. Ten eerste een dienende houding, de wil om bij te dragen aan het succes van de klant. Om die klant goed te kunnen helpen moeten we onszelf kunnen zien door de ogen van de klant. We moeten begrijpen dat we deel uitmaken van de totale beleving van de klant en daar ook naar handelen. Vervolgens is het zaak verantwoordelijkheid te nemen door de wil en het vermogen te tonen in te spelen op de behoefte van de klant, ook al doen zich problemen voor. Van belang is daarbij dat we ons kunnen en willen verplaatsen in de klant en oordeelloos kunnen handelen in het belang van de klant. De goede vastgoedmedewerker streeft eerder naar begrijpen door goed luisteren dan naar begrepen worden door te veel te praten. Wanneer de vastgoedmedewerker antwoorden geeft op niet gestelde vragen zal de klant zich gaan ergeren.

De gevolgen van levensgevaarlijke situaties

De risico’s komen voort uit de noodzaak van evalueren. 1. Veiligheid van personen/omgeving: de gevolgen van levensgevaarlijke situaties, zoals de cafébrand te Volendam, het gevaarlijke zwembadplafond, asbest, legionella. 229 7.2.3 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 7-8 Meten is weten: de gewenste kwaliteit in beeld + Meerjaren beheerplan op basis van strategie, meten is weten: feitelijke kwaliteit in beeld ! Benodigde ruimte Aanwezige ruimte Gewenste beeld (esthetische) en functionele kwaliteit DP.v.EA. Beeldverwachting “‘! Feitelijke beeld (esthetische) 1 en functionele kwaliteit Gewenste technische kwaliteit Feitelijke technische kwaliteit tijd-as tl Ruimtelijke aspecten IBeeldverwachtina P.v.E.-1. 3.0 uncti nele aspecten · Gebouwen moeten altijd voorzien in de veiligheid van de personen en de omgeving. Ondeugdelijke gebouwen kunnen al snel tot gevaarlijke of levensbedreigende situaties leiden. De cafébrand in Volendam en de vuurwerkramp in Enschede hebben dit nog eens pijnlijk duidelijk gemaakt. Omdat de overheid verantwoordelijk is voor de regelgeving ten aanzien van gebouwen en de eigenaar/gebruiker van het bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid  gebouw de plicht heeft de regels na te leven, zullen zij de regels respectievelijk de gebouwen moeten evalueren. Immers, het niet naleven van de regels betekent plichtsverzuim, waarop zware straffen staan. Dit betekent niets minder dan dat het evalueren van gebouwen een pure noodzaak is voor eigenaars en gebruikers. 2. Voldoen aan wettelijke richtlijnen: plichtsverzuim bedrijfsruimte te huur op schiphol en de daarvoor geldende zware sancties. 3. Bedrijfszekerheid/inkomstenderving (economisch): exploitatierisico, toekomst versus nostalgie, veiligstellen van de bedrijfszekerheid/inkomsten. Het niet verhelpen van gebreken of het zich niet houden aan het nieuwe Huurrecht van woningen kan resulteren in inkomstenderving dan wel extra kosten, immers: de huurder heeft het recht om het gebrek zelf te herstellen en de gemaakte kosten op de verhuurder te verhalen; de huurder kan op grond van artikel 207 huurvermindering vorderen; de huurder kan bedrijfsruimte te huur in Rotterdam op grond van artikel 208 schadevergoeding eisen; bij productiegebouwen kan het productieproces negatief worden beïnvloed en dit zal leiden tot inkomstenderving. 230 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3 Daarnaast kan het niet verhelpen van gebreken leiden tot extra kosten, de zogenoemde kosten door gevolgschade. Dit zijn kosten die worden gemaakt omdat men bedrijfsruimte te huur in utrecht een onderhoudsgebrek op een te laat tijdstip heeft verholpen. De herstelkosten stijgen naarmate de herstelactiviteiten worden uitgesteld. 4. Doelmatigheid/functievervulling: gebouwen moeten voldoen aan de wensen van de gebruiker; het vastgoed staat in dienst van die gebruiker. Deze noodzaak kan als laagste risico worden ingeschaald, maar het blijft een noodzaak. Een gebouw moet namelijk altijd zo goed mogelijk voorzien in de behoefte van de gebruiker op het gebied van esthetische, ruimtelijke, functionele en technische aspecten.

Het PvE-1

Het PvE-1 wordt zo volledig mogelijk, maar tegelijkertijd zo beknopt mogelijk beschreven. Een te omvangrijk PvE-I is slecht bruikbaar en leidt tot onnodige extra kosten. Is het PvE-I onvolledig, dan is het mogelijk dat belangrijke zaken niet tijdig worden ingecalculeerd en mogelijk gevaarlijke situaties bedrijfsruimte te huur in hartje amsterdam ontstaan. Om de kans op discussies tussen de vastgoedeigenaar of beheerder en de uitvoerenden te verkleinen wordt het PvE-I SMART geformuleerd. 218 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.2 Specifiek: De gestelde eisen zijn eenduidig, zodat er geen discussie mogelijk is over de interpretatie van de eisen; Meetbaar: Eisen zijn gekwantificeerd en de meetmethode is bepaald, zodat een objectieve meting mogelijk is; Acceptabel: De eisen voldoen aan de wettelijke eisen, aan het beleid van de opdrachtgever en zorgen voor voldoende risicobeheersing; Realistisch: De eisen zijn uitvoerbaar binnen de randvoorwaarden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld in de vorm van kosten in tijd, geld, ruimte, personeel en andere ‘resources’; Tijdsgebonden: De eisen moeten zich kunnen vertalen in opeenvolgend strategie, beleid en operationele plannen in de tijd. Daarnaast moeten de eisen meeveranderen met de wettelijke eisen, randvoorwaarden en het dynamische beleid van de opdrachtgever. Het PvE-1 is bedoeld om te worden toegepast vanaf de diagnosefase dan wel bedrijfsruimte te huur op schiphol act-fase – dus vanaf het moment dat er een probleemformulering en -analyse van het vastgoed plaatsvindt – tot en met de realisatie, controle en bijsturing van het project. De vastgoedbeheerder kan middels het PvE-1 aangeven welke ‘prestaties’ er van het vastgoed worden verlangd. Uit de praktijk blijkt dat veel vastgoedbedrijven moeite hebben met het formuleren van een eenduidige kwaliteit. Met andere bedrijfsruimte te huur in Rotterdam woorden: aan welke eisen moet het vastgoed voldoen? Het PvE-1 moet hierin duidelijkheid en volledigheid verschaffen en wordt tijdens het gehele proces ontwikkeld en bijgehouden. Het PvE-1 is opgesteld op de uitgangspunten voortvloeiend uit achtereenvolgens: 1. dwingend recht, vastgelegd in wetgeving en verordeningen: Woningwet, Bouwbesluit en (gemeentelijke) verordeningen; 2. regelend recht: bedrijfsruimte te huur in utrecht Huurrecht, afspraken ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen; 3. beleid van de organisatie zelf. PvE-I ter ondersteuning van een Gebouw in GebruikAnalyse Een Gebouw in GebruikAnalyse ( GGA) heeft tot doel een objectief beeld te geven van de functionaliteit, ruimtelijkheid, esthetiek en techniek van een vastgoedobject. Op basis van de GGA kunnen vervolgens knelpunten worden vastgesteld. Aan de hand van het PvE-I wordt duidelijk welke aspecten van het vastgoedobject moeten worden gemeten om het functioneren van het vastgoedobject te kunnen verbeteren.

Strategisch vastgoedmanagement

Specifieke documenten ten aanzien van het strategische vastgoedmanagement zijn: – marktverkenning (zie hoofdstuk 3 Vastgoedmarkt) . Hierin komen aan bod: – vraag- en aanbodverhoudingen op de (lokale) bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid vastgoedmarkten; – historie en voorspelling naar de toekomst; – prijsontwikkelingen; concurrentieanalyse; SWOT-analyse. strategisch plan (zie hierna). Belangrijke elementen zijn: analyse op bedrijfsniveau: economische veranderingen; – veranderingen in de samenleving; veranderingen bij de overheid; bedrijfsruimte te huur op schiphol veranderingen bij leveranciers. concurrentieanalyse; benchmarking; portefeuilleanalyse (huurders-, financiële-, innovatie- en organisatieanalyse); markt- en objectanalyse; SWOT-analyse; strategieën op bedrijfs- en objectniveau; implementatieplan. Het werken met strategische plannen maakt het plannings- en strategieproces binnen de vastgoedorganisatie zichtbaar. Voordat we ingaan op het plannings- en strategieproces bekijken we eerst de noodzaak ervan. Vaak worden in de praktijk de volgende argumenten tegen strategische planning ingebracht: planning is alleen voor grote ondernemingen, planning is gecompliceerd, kost veel tijd bedrijfsruimte te huur in Rotterdam en is dus duur, planning betekent verlies van vrijheid, legt beslag op mensen en het is moeilijk (zo niet onmogelijk) het rendement ervan te bepalen. Een ander veelgehoord argument tegen strategische planning is dat “bij ons alles zo snel verandert dat planning geen zin heeft (van Min, 1 994, p. 28)”. Er zijn genoeg redenen te verzinnen om strategische planning niet in te hoeven voeren en ad 161 6 VASTGOEDMANAGEMENT bedrijfsruimte te huur in utrecht hoc-beslissingen te blijven nemen. Echter, strategisch management gaat over belangrijke keuzes en beslissingen. Die keuzes zijn bepalend voor de ontwikkeling van de vastgoedorganisatie op de lange termijn. We noemen dit koersbepalende beslissingen. De praktijk leert dat koerswijzigingen altijd zeer veel energie vergen. Daarom moeten dergelijke beslissingen met beleid worden genomen. Strategische planning is een onderdeel van dit beleid.

interne doelen

 

interne doelen. Deze voorzien in behoeften van de direct bij de organisatie betrokkenen. Voorbeelden van interne doelen zijn het voorzien in de behoefte aan bestaanszekerheid, erkenning en ontplooiing van medewerkers. Interne doelen kunnen slechts bestaan wanneer de externe doelen zijn vervuld. Immers, wanneer de omgeving geen behoefte meer heeft aan de door het bedrijfsruimte te huur in hartje amsterdam vastgoedbedrijf vervulde functie, zal dit niet meer kunnen blijven bestaan. Randvoorwaarden bepalen welke wensen en behoeften reëel zijn en welke niet. Het stappenplan ter vaststelling van de doelen is in figuur 5-6 bedrijfsruimte te huur op schiphol weergegeven. Wanneer alle doelen zijn vastgesteld kan de vastgoedmanager het beleid gaan bepalen. Het beleid omvat dan: wegen om de doelen te bereiken; mensen en middelen om de doelen te bereiken; beleidsprincipes – prioriteiten tussen de doelen; – tijdsplanning. Doorgaans kan een doel via verschillende wegen en met verschillende middelen worden bereikt. Dan moeten we keuzes maken uit alternatieve wegen en middelen. Doelen kunnen concurrerend en conflicterend zijn. Daarom is het bepalen van de prioriteiten een zaak van onderhandelen en compromissen sluiten. Het bedrijfsruimte te huur in Rotterdam gaat om politieke keuzes op basis van de machtsverhoudingen tussen de verschillende belangengroepen. De grootte van het belang en de (soort) input van de belangengroepen zijn hier sterk 142 VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT 5.7 bepalend. Er zullen in een organisatie altijd belangentegenstellingen blijven bestaan. Bij concurrerende doelen kunnen alle doelen in principe worden gerealiseerd, mits er voldoende middelen beschikbaar zijn. Bij het bepalen van de prioriteiten tussen kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht concurrerende doelen spelen normen en waarden een belangrijke rol. De planning voegt de tijdschaal aan het beleid toe. De doelstellingen van planning zijn: ontleden van de weg naar het doel in stappen; – coördineren van die stappen; – op tijdschaal zetten van de stappen; – meten ( in tijd) van de activiteiten in de processen; – toetsen van de feitelijke situatie tegen de normen, het plan, de gewenste situatie.

De concentrische valkuil

De concentrische valkuil


De kans dat vastgoedmanagers bij hun werk vasthouden aan denkbeelden en mentale constructies die niet meer passen bij de bedrijfsruimte te huur op schiphol externe realiteit is niet ondenkbeeldig, maar ongewenst. De manager die zich onvoldoende bewust is van het mentale constructie- karakter van zijn denkbeelden (modellen) zal dus in het  kantoorruimte te huur in amsterdam west algemeen veel moeite hebben
met het waarnemen van nieuwe fenomenen. Zijn waarnemingen zijn vervormde en wellicht onvolledige beelden van de realiteit, die gemakkelijk tot verkeerde uitspraken kunnen leiden, terwijl we weten dat een feit dat incorrect wordt waargenomen meer schade aanricht dan een foutieve voorspelling. Het is ongewenst dat de door de bedrijfsruimte te huur in Rotterdam vast- goedmanager niet juist waargenomen beelden voor werkelijkheid worden gehouden. Francis Bacon (1561-1626) ontwikkelde een empirische visie op de ken- en zijnsver- houdingen. In de overtuiging van Bacon bestaat er een een-op-eenrelatie tussen de werkelijkheid en de beelden die mensen zich bij de waarneming daarvan maken. Uiteindelijk ontstaat dan een volledig en dus volkomen betrouwbaar beeld van de werkelijkheid, 100% werkelijkheid die omgevormd kan worden tot 100% werkelijkheid. Deze empirische visie leidde tot de utopie van de maakbare samenleving die tot op heden nog vele, met name politieke, aanhangers kent. Tegenover de empirische visie staat de visie van Emanuel Kant (1724-1804), waarin het menselijk waarnemings- systeem wordt ‘getroffen’ door fysisch-chemische prikkels vanuit de externe realiteit. Door Kant werd dit das Ding an Sich genoemd. Het waarnemingssysteem vormt een beeld (object), waarvan de mens (subject dan wel actor) kennisneemt. De mens beschikt niet over de middelen om met 100% zekerheid de werkelijkheid te kunnen verifiëren. Er blijft dus onzekerheid bestaan over de toestand en de structuur van de externe realiteit. Anders dan Bacon heeft Kant ons echter tot het inzicht gebracht dat zekerheid schijn is. De empirische visie kan gemakkelijk leiden tot onware uitspraken over de werkelijkheid en belemmert bovendien de kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voortgang van het proces van kennisverwerving. Een succesvolle manager moet dus in staat zijn voortdurend zijn eigen kennis en de eigen standpunten ter discussie te stellen. Voor het verwerven van nieuwe kennis is het dus erg belangrijk dat men in staat is zich te onthechten van de bestaande kennis, omdat we weten dat onze eigen beelden gekleurd zijn. Het vastgoedmanage- mentconcept beschreven in de navolgende hoofdstukken biedt, als een integrale en systematische benadering van vraagstukken op het gebied van vastgoed, hierbij houvast