Tagarchief: goedkoop kantoor huren rotterdam

Een kasstroomschema

Wij adviseren altijd een kasstroomschema te schetsen om zo een duidelijk beeld en inzicht te krijgen van de kasstromen in goedkoop kantoor huren amsterdam de tijd. Het schema dient dan als uitgangspunt voor de uitwerking in een model. Voor elk vraagstuk geldt: eerst het conceptuele model van het vraagstuk uitwerken, dan de databehoefte onderzoeken en invullen en pas daarna een model technisch uitwerken en invullen. In figuur 4.3 hebben we een sterk vereenvoudigd schema gemaakt van een vastgoedontwikkeling. Het schema in figuur 4.3 heeft betrekking op de ontwikkeling van een huurobject: de netto opbrengst uit verkoop aan een belegger of eigenaar/gebruiker wordt pas gerealiseerd bij oplevering. De bouwrijpe grond wordt bij start bouw afgenomen. Kosten in de voorbereidingsfase zijn in het schema weergegeven. Deze kosten worden bij start bouw ten laste van het project gebracht. Winst- en risico is niet apart opgenomen in het schema maar is de resultante van alle opbrengsten en kosten op eindwaarde. Er is een essentieel verschil tussen de kasstromen van koopwoningen of koopobjecten en huurobjecten. Bij koopwoningen worden woningen van tekening gekocht en worden koperstermijnen goedkoop kantoor huren schiphol gedurende de bouwperiode in rekening gebracht. Dat heeft gevolgen voor de financiering: koopwoningen worden grotendeels, of zelfs volledig bij 100% voorverkoop, uit koperstermijnen gefinancierd, huurobjecten moet worden voorgefinancierd. Het komt voor dat een kopende belegger in termijnen betaalt maar een belegger zal dan de rentekosten verrekenen in zijn aankoopbedrag. In figuur 4.4 maken we dit verschil in een vereenvoudigd schema inzichtelijk. ..;. rente initiatief goedkoop kantoor huren rotterdam en ontwikkeling AK, bijkomende kosten. mogelijkrente grondaankoop, bouwrijpe kavels start bouw netto verkoopopbrengst realisatie exploitatie In deze figuur tonen we tevens alleen de periode van start bouw tot oplevering: de realisatiefase. In dit schema gaan we er vanuit dat de koopwoningen voor 100% zijn voorverkocht. De kern van figuur 4.4 is dat, in deze ideale situatie, bij koopwoningen de investeringen en kosten volledig gefinancierd worden uit de koperstermijnen: er zijn geen rentelasten, geen bouwrente. Ook bij niet 100% voorverkochte projecten zullen goedkoop kantoor huren utrecht de rentekosten mogelijk doorberekend worden in verkoopprijs voor kopers die na start bouw kopen. Bij het huurobject moeten de investeringen en uitgaven wel gefinancierd worden: er zijn wel rentelasten. Dat betekent niet dat er bij koopwoningen geen voorfinanciering is. De aannemer moet de termijn eerst fysiek (materiaal een loon) realiseren en pas daarna krijgt hij de afgesproken termijn. De omvang van voorfinanciering is wel veel geringer dan bij huurwoningen.

De boekwaarde van een belegging

De boekwaarde van een belegging is de waarde van de belegging op de balans van een bedrijf of overheid. De boekwaarde wordt elk jaar als gevolg van afschrijvingen of bijschrijvingen aangepast. Afschrijvingen kunnen door vennootschapsbelastingplichtige instellingen in mindering gebracht worden op de winst vóór belasting. Tot voor kort was de afschrijving op vastgoed aan beperkte regels gebonden. Sinds 2007 zijn de fiscale afschrijvingsregels voor commercieel vastgoed wettelijk aangepast. De wetgever heeft de bodemwaarde geïntroduceerd: men mag niet verder dan de bodemwaarde afschrijven. Voor eigenaar-gebruikers is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Voor eigenaars/ niet-gebruikers, d.w.z. goedkoop kantoor huren amsterdam beleggers, is de bodemwaarde gelijk aan 100% van de WOZ-waarde. Door de invoering van die regel is de relatie tussen de boekwaarde en de economische waarde (de DCF-waarde of de marktwaarde) van een object enigszins hersteld en is er meer aansluiting gevonden bij internationale accountancy regels zoals vastgelegd in het IFRS (International Financial Reporting Standards). Die regels schrijven de DCF-waarde als bodem voor. In de praktijk zal men in Nederland veelal de laagste goedkoop kantoor huren schiphol van de twee (DCF-waarde of bodemwaarde) gebruiken naar gelang dat opportuun is. Overheden echter zijn gebonden aan de regels van het BBV (het Besluit Begroting en Verantwoording) waarin ook regels over afschrijving zijn vastgelegd. Gekscherend wordt wel eens gezegd dat de overheid, het BBV, tien jaar in tijd achterloopt op de internationale regels van het IFRS. Overheden schrijven de opstal in een bepaalde periode volledig, lineair of annuïtair af. Bovendien hanteren sommige overheden een kapi- 78 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN taallasten stelsel: de financieringskosten worden berekend als de som van de afschrijving in een jaar (alsof het een lineaire aflossing van een lening betreft) en rente over de boekwaarde van het goedkoop kantoor huren rotterdam vorig jaar. Deze methodiek kan tot gevolg hebben dat een economisch rendabel gebouw in de eerste jaren een verlies laat zien op de resultatenrekening: de netto kasstroom van een object is onvoldoende om de kapitaalslasten te dekken. Een getallenvoorbeeld maakt dit duidelijk. Stel we investeren 1 .000.000 in een gebouw met een NAR van 5,0% . Het gebouw wordt in 40 jaar volledig afgeschreven: de afschrijving (aflossing) in het eerste jaar bedraagt 2,5% van de investering. Als de goedkoop kantoor huren utrecht rentelasten 5,0% zijn, dan zijn de kapitaalslasten in totaal 7,5% van de investering: 75.000. De netto kasstroom is echter 5,0% van de investering, d.w.z. 50.000. Bijgevolg is het verlies in het eerste jaar gelijk aan 25.000. Dit effect kan zich over meerdere jaren uitspreiden. Op een zekere moment zal het object een positief resultaat laten zien. Dit positief resultaat neemt als gevolg van de lagere rentekosten over de loop van de tijd sterk toe: oude objecten worden sterk winstgevend. Deze effecten botsen met de economische benadering: daar worden oude gebouwen veelal minder winstgevend. Omdat overheden zich aan deze regels moeten houden zou een oplossing kunnen zijn om nieuwe en oude gebouwen te consolideren: de verliesgevendheid van nieuwe gebouwen wordt dan mogelijk gecompenseerd door de winstgevendheid van oude gebouwen: een virtueel vastgoedsysteem.

Berekening restwaarde: de DCF-methode

Berekening restwaarde: de DCF-methode Bij deze methode gaan we er vanuit dat het object doorgeëxploiteerd wordt door een volgende belegger en dat we de DCF-methode toepassen op de periode dat de andere belegger vanaf het moment t verder exploiteert (N). De restwaarde op het tijdstip t is dan de contante waarde van de kasstromen bij doorexploiteren gegeven een rendementseis (discontovoet) van r zoals weergegeven in de volgende vergelijking. pc=-t+N RYV;”= L p=t NCF (1 + rt-t Probleem bij deze methode is dat de kopende belegger op zijn beurt ook een restwaarde aanneemt: de slang bijt zichzelf in de staart als daarbij weer de DCF-methode wordt gebruikt. De betekenis van de restwaarde voor de tweede belegger goedkoop kantoor huren amsterdam wordt echter steeds kleiner: de restwaarde komt steeds verder in de tijd te liggen en daarmee neemt de contante waarde af en heeft deze veel minder gewicht in de waardering. Het restwaarde risico wordt ook kleiner als de periode dermate lang is dat uitsluitend de geïndexeerde grondwaarde, eventueel onder aftrek van sloopkosten, kan worden genomen. Berekening restwaarde: eeuwigdurend goedkoop kantoor huren schiphol doorexploiteren Omdat deze methode in Angelsaksische berekeningen wordt toegepast, nemen we deze methode voor de volledigheid op. Het toepassen van deze methode raden wij echter af. De methode gaat uit van de fictie dat een object eeuwigdurend wordt door geëxploiteerd. De contante waarde van een eeuwigdurende kasstroom is eenvoudig te berekenen zoals in het hoofdstuk financiële rekenkunde is behandeld. Gegeven een netto kasstroom op tijdstip t (NCFr) en een discontovoet (r) geldt bij een gelijkblijvende netto kasstroom de volgende vergelijking. r Als we er vanuit gaan dat de netto kasstroom jaarlijks met een percentage (i) blijft stijgen dan moeten we in de goedkoop kantoor huren rotterdam volgende vergelijking delen door de reële discontovoet. l 60 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Berekening restwaarde: herontwikkelingswaarde Uitgangspunt hier is dat het object aan het eind van de exploitatieperiode wordt gesloopt en de grond wordt gebruikt voor de ontwikkeling van een nieuw object hetzij met dezelfde bestemming, hetzij met een andere bestemming. De restwaarde is dan gelijk aan de residuele grondwaarde of een grondwaarde op basis van een goedkoop kantoor huren utrecht grondquote onder de nieuwe ontwikkeling, verminderd met de kosten van sloop en bouw- en woonrijp maken. Alle waarden worden contant gemaakt naar het tijdstip t: het einde van de exploitatie en het begin van de nieuwe ontwikkeling

Vereenvoudigde vergelijkingen

Deze vergelijkingen zijn vereenvoudigde vergelijkingen. In de komende hoofdstukken worden deze vergelijking preciezer gedefinieerd. 2.13 Kasstromen splitsen In eerdere paragrafen in dit hoofdstuk gaven we al aan dat contante waarde berekeningen veelal op projectniveau worden uitgevoerd. Men brengt de kasstromen van een project in beeld, kiest een discontovoet zoals de omslagrente of de WACC, en berekent vervolgens de (netto) contante waarde. Hoewel dergelijke berekeningen inzicht kunnen verstrekken, weerspiegelen ze vaak niet de werkelijkheid tenzij er een zeer eenvoudige financieringsstructuur wordt toegepast bijvoorbeeld als een project volledig met eigen vermogen wordt gefinancierd, of als de verhouding tussen vreemd en eigen vermogen gedurende de gehele looptijd van een project constant blijft. Hetzelfde geldt voor IRR berekeningen: de IRR op een goedkoop kantoor huren amsterdam project is niet zonder meer de IRR op eigen vermogen. Ook dat is afhankelijk van de financieringsstructuur. kasstroom project IRR 10% NCF . . . !nvestering vreemd vermogen vanuit perspectief project lening rente en aflossing t e EV igen vermogen vanuit perspectief project _ dividend FIGUUR 2.10: SPLITSING KASSTROMEN vreemd vermogen goedkoop kantoor huren schiphol vanuit perspectief bank IRR 6% lening rente en aflossing eigen vermogen vanuit perspectief investeerder IRR 19%t t t t t ! EV dividend HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 41 Bij complexe projecten met complexe financieringsstructuren is het daarom nodig de kasstromen van een project nauwkeurig uit te splitsen, te verdelen over verschillende componenten. Kasstroomschema’s helpen daarbij om inzicht te verkrijgen. Kasstroomschema’s dienen altijd vanuit de optiek van een entiteit te worden benaderd: vanuit het project, de vreemd vermogen verstrekker, de verstrekker van eigen vermogen en, als rekening wordt houden met belasting, vanuit de optiek van de belastingheffer. Ook goedkoop kantoor huren rotterdam subsidiekasstromen moeten apart uitgezet worden. De Adjusted Present Value (APV) is een van de methoden die deze scheiding aanbrengt. Binnen de APV worden project- en financieringskasstromen apart benaderd en wordt geen WACC toegepast. In figuur 2.10 geven we schematisch een voorbeeld van een dergelijke splitsing van kasstromen. In deze figuur geven we de kasstroom van het project, van vreemd vermogen en eigen vermogen weer. 2.14 Beslissen en beoordelen In voorgaande paragrafen is toegelicht hoe verschillende kengetallen van een investering, van een project worden goedkoop kantoor huren utrecht berekend. Deze kengetallen vormen de grondslag voor beslissingen die genomen worden op basis van een beoordeling van de kengetallen. Zoals al eerder betoogd is het niet verstandig beslissingen te baseren op de beoordeling van slechts één kengetal maar meerdere kengetallen te beoordelen. De beslissingen kunnen op velerlei zaken betrekking hebben: wel of niet investeren, des- of bij-investeren door bijvoorbeeld verkoop of upgraden van vastgoed, optimaliseren ontwerp etc. etc. In beslissingen dient ook rekening gehouden te worden met risico’s: baseren we onze beslissing op een enkelvoudig kengetal, een puntschatting, of brengen we mogelijke afwijking van onze aannamen in beeld en baseren we onze beslissing niet op een puntschatting maar op een mogelijke verdeling, c.q. verdelingen die het resultaat zijn van een risicoanalyse.

Kasstromen; betrekking op werkelijke uitgaven

In de loop van de tijd zijn er uitgaven en inkomsten. Deze uitgaven en inkomsten noemen we kasstromen. Kasstromen hebben betrekking op werkelijke uitgaven, in bijvoorbeeld de vorm van investeringen of exploitatielasten en inkomsten zoals huurinkomsten en opbrengsten uit verkoop. Een boekhoudkundige afschrijving is in die zin geen kasstroom. In de vastgoedhuuropbrengsten 0 6 exploitatielasten investering 7 opbrengst verkoop 8 9 10 FIGUUR 2.1: KASSTROOMSCHEMA 10-JARIGE VASTGOEDBELEGGING 24 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN rekenkunde hebben we veelal te maken met voorgenomen investeringen en de verwachtingen over hun toekomstige kasstromen: we voeren ex-ante (voor-calculatorische) berekeningen uit. Voeren we berekeningen uit op in het verleden gerealiseerde kasstromen, dan noemen we dit ex-post (na-calculatorische) berekeningen. Een goed goedkoop kantoor huren amsterdam hulpmiddel om inzicht te krijgen in kasstromen is het kasstroomschema. In een kasstroomschema is de tijd op de horizontale as uitgezet. Daarop worden uitgaven met een neerwaartse pijl en inkomsten met een opwaartse pijl uitgezet. De lengte van de pijl geeft enige indicatie over de hoogte van het bedrag. In figuur 2.1 is een goedkoop kantoor huren schiphol eenvoudig kasstroomschema uitgewerkt voor een 10-jarige vastgoedbelegging. De kasstroom die wordt weergegeven is de kasstroom van het vastgoedobject. Kasstroomschema’s zijn een belangrijk hulpmiddel. Vaak begint de uitwerking van een vraagstuk met het schetsen van een schema. Bij het tekenen van een schema moet u zich goed bewust zijn vanuit welk perspectief u het schema schetst. Het schema in figuur 2.1 geeft vanuit het perspectief van een belegger de kasstromen van een object weer. 2.2 Indexeren, reëel en nominaal Vastgoedberekeningen hebben meestal betrekking op ex-ante verwachtingen voor de toekomst. Als wij een raming van de waarde van kasstromen maken moeten we rekening houden met twee dingen: de prijsontwikkeling en de rendementseis. Voor het bepalen van de waarde van een kasstroom goedkoop kantoor huren rotterdam moeten de uitgaven en inkomsten uitgedrukt worden in het prijspeil van het moment dat deze worden ontvangen dan wel uitgegeven. Dit heet indexeren. Het bedrag van de kasstroom op prijspeil (t = 0) noemen we de reële waarde. Zo zal een huur jaarlijks aangepast worden met bijvoorbeeld de inflatie: we berekenen zo de nominale goedkoop kantoor huren utrecht waarde van de kasstroom huur op tijdstip t. Vervolgens moeten deze geïndexeerde bedragen, die zijn uitgedrukt in de geldswaarde op de verschillende tijdstippen, worden teruggerekend naar een geldswaarde op één en hetzelfde moment. Dit gebeurt met behulp van een rente. Het terugrekenen naar één en hetzelfde moment heet disconteren en de rente, die daarvoor gebruikt wordt, heet de discontovoet. Vastgoedberekeningen zijn veelal gebaseerd op nominale kasstromen. Het is ook mogelijk om reëel te rekenen. Dat betekent dat de kasstromen zijn gecorrigeerd voor de geldontwaarding. Die methode passen wij in dit boek niet toe. Voor een kasstroom gebruiken we in dit boek de afkorting CF. Via een index geven we aan over welk tijdstip we het hebben. Zo staat CFo voor de kasstroom op het tijdstip 0 en staat CFt voor een kasstroom op het tijdstip t. Tijdstippen zijn meestal jaren maar kunnen ook andere tij dstippen of tijdvakken zijn zoals maanden en kwartalen.

Het I BV-bronbestand

Het I BV-bronbestand bevat onder meer de volgende gegevens/definities: benchmarking (kengetallen); portfoliomatrix; basislijsten Programma van Eisen, te gebruiken als referentielijst bij het opstellen van een PvE en als nalooplijst bij een reeds opgesteld PvE; – bouwdelenomschrijvingen, goedkoop kantoor huren amsterdam volgens de NL-SfB Bouwdelenclassificatie, opgesplitst naar hoofdstuk en paragraaf; materiaalomschrijvingen, opgesplitst naar materiaalherkenning, verouderingsverschijnselen, eigenschappen en kwaliteitsnormen; gebrekenomschrijvingen, goedkoop kantoor huren schiphol opgesplitst naar gebrekherkenning, oorzaken, herstel- en preventiemaatregelen; standaardregels, onderhoudscalculaties volgens de NL-SfB bouwdelenclassificatie, inclusief technische omschrijvingen en deelcalculaties; besteding, kostenplaats, vakgroepen en tarieven; ruimten (bouwlagen en ruimtetypen); tevredenheidsonderzoek. Het bronbestand is het resultaat van veldwerk. Via goedkoop kantoor huren rotterdam moderne communicatiedragers als handpalmcomputers wordt dit bestand op het operationele niveau opgebouwd. Vervolgens vindt datafiltering en overdracht naar de hogere niveaus plaats in de vorm van managementinformatie. Op basis van deze informatie wordt beleid geformuleerd dat in de lagere niveaus ten uitvoer wordt gelegd. Dit proces van datacollectie en beleidsvorming goedkoop kantoor huren utrecht is in onderstaande figuur weergegeven: Figuur 2 Invoer 450 Datacollectie in het softwareprogramma IBV MarktVASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (!BV) IBV-bronbestanddag PVM schat uw kennis en opgebouwde gegevens naar waarde. In samenwerking met de gebruikers van het softwarepakket IBV wordt daarom actief deelgenomen aan het opbouwen en actualiseren van het bronbestand. Deze vorm van genereren van praktijkinformatie garandeert actuele, consistente en volledig op de praktijk gerichte informatie en hulpbestanden.

Het principe van toestandsafhankelijk onderhoud

W.M.J. Geraerd, Het principe van toestandsafhankelijk onderhoud, Symposium Eurofinich/VOM-Euromaintenance 1 981, Amsterdam RAI, 13-16 oktober 1981 N. Gregory Mankiw, Kernbegrippen van economie, 2004 J. Gunnarson, Hostmanship, 2008 T.W. Hardjono, Ritmiek en organisatiedynamiek. Vierfasenmodel met aangn;pmgspunten voor organisatorische interventies ter vergroting van de effectiviteit, efficiency, flexibiliteit en creativiteit, Kluwer Bedrijfsinformatie, 1 997 IVBN, Beheersing van frauderisico’s in de institutionele vastgoedsector, 2008 Jaarverslag Vesteda Groep 2004 H. de Jonge, Collegesheets Huisvestingsmanagement, Management Studiecentrum ( Collegeserie Gebouwenonderhoud), 2008 R.S. Kaplan en D.P. Norton, Op kop met de Balanced Scorecard. Strategie vertaald naar actie, Business Bibliotheek, Uitgeverij Contact, 1 999 J. Koelewijn, Eerherstel voor het kapitalisme, 2008 J. Kotter, Een gevoel van urgentie, 2008 F.J.M. de De Kousemaeker, Praktijkaspecten vastgoed, Compendium vastgoed, Wolters Noordhoff, 1 998 P.J.J.M. Krumm, ‘Financiële goedkoop kantoor huren amsterdam impact vastgoed vraagt om meer aandacht’, Real Estate nr. 20, 2002 P.J.J.M. Krumm, Corporate Real Estate Management in Multinational Corporations. A Comparative Analysis of Dutch Corporations, dissertatie, 1 999 F. Maenhoudt, Trends. Herkennen, Begrijpen, Gebruiken, Creëren, 2003 G. Medema, In zo goede order als in eenige stad in Holland, 2008 K.A. Merchant, Modern goedkoop kantoor huren schiphol management contra! systems, 1 998 K. van der Meulen, ‘Vastgoedmanagement in theorie en praktijk’, Real Estate nr. 9, 2000 R.A.Q. van Min, Strategische Marketingplanning, Samson/Nive, derde herziene druk, 1 994 Ministerie van VROM, Structuurvisie Randstad 2040, 2008 H. Mintzberg, De wereld van onze organisaties, 2004 H. Mintzberg, B. Ahlstrand en J. Lampel, Op strategie-safari, een rondleiding door de wildernis van strategisch management, Scriptum Management, tweede gewijzigde druk, januari 200 1 P. Mobach en J.H. Rogier, ‘Besturing van fysiek en bedrijfskundig ontwerp – organisatie van vlees en steen’, M en 0, 1 995, nr. 6, pp. 458-47 1 A. Mosmans, Ondernemingssucces: hoe goedkoop kantoor huren rotterdam organisaties hun eigen toekomst creëren, tweede druk, 2005 J. Nekkers, Wijzer in de toekomst. Werken met toekomstscenario’s, 2006 NEN 2767, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen, Ontwerpnorm, februari 2005, Nederlands Normalisatie-instituut, Delft NEN 2580, Oppervlakten en inhouden goedkoop kantoor huren utrecht van gebouwen. Termen, definities en bepalingsmethoden, mei 1997, Nederlands Normalisatie-instituut, Delft M.A. Nieuwenhuis, The Art of Management, 2003 D. Otley en A. Berry, ‘Accounting, organization and con trol’, Accounting, Organizations and Society, Vol. 5 No. 2, 1 980, pp. 23 1 -44

De productieprocessen

De auteurs beschrijven vervolgens hoe de afhankelijkheden tussen de werkzaamheden in de productieprocessen bij Van Nelle invloed hebben gehad op het ontwerp van de fabriek. Dit voorbeeld is hieronder integraal overgenomen. Bij Van Nelle liggen de fabrieken aan de expeditiestraat. Het primaire proces bij Van Nelle is vormbepalend geweest voor het totale ontwerp. Het is een fabriek met een efficiënte routing van het proces en een goede aan- en afvoer, gelegen aan een vaarwater. Duidelijk is dat in de terminologie van Thompson goed is nagedacht over onderlinge afhankelijkheden in het productieproces. Zo schreef C.H. van de Leeuw over het ontwerpproces: “Er volgde een tijd van zeer intensief werken, allereerst voor het bedrijf zelf, dat een tot in details getekend 387 1 1.4.5 1 1.4.5 VASTGOEDMANAGEMENT programma van eisen moest produceren, waaruit duidelijk af te leiden was de omvang der gebouwen met verwachte groei in 15-25 jaren, onderlinge samenhang der afdelingen, contacten, externe en interne transportproblemen, etcetera. Verder werden de rol en de goedkoop kantoor huren amsterdam eisen van de menselijke factor belicht.” Over de inrichting van het productieproces schreef Bantje: “Wat het interne transport betreft werd in beginsel zo veel mogelijk gebruikgemaakt van het gewicht van de goederen in bewerking. Dit houdt in dat elk productieproces op de bovenste etage zakt totdat het op de begane grond wordt verpakt. Met name koffie en thee zijn producten die zich voor dit systeem goed goedkoop kantoor huren schiphol lenen. Tabak is zowel in de bladfase als in de gekorven toestand veel minder handelbaar. Verder werd gebruikgemaakt van een kettingtransporteur, zowel voor vervoer binnen de fabriek als voor het transport van het verpakte product naar de expeditie, aan de overzijde van de straat, die de fabrieken en bijgebouwen scheidt. Hiertoe werd deze transporteur door een aantal gangen geleid, die de fabrieken met de expeditie verbonden. Dit was bedoeld als een tijdelijke oplossing. Aan weerszijden van de expeditie was namelijk een torenhuis gedacht, dat dan met horizontale gangen met de fabriek zou worden verbonden. De omstandigheden hebben ertoe geleid dat dit tijdelijke systeem tot 1 974 gehandhaafd is.” Op grond van het bovenstaande goedkoop kantoor huren rotterdam valt af te leiden dat het productieproces in de terminologie van Thompson vrijwel zeker op een verstandige manier aan elkaar verbonden is, waardoor de behoefte aan coördinatie en managementactiviteiten gereduceerd wordt. De productie lijkt ‘pooled’ of ‘sequential’ gekoppeld aan de expeditie en opslag, terwijl de productie en expeditie binnen de afdeling ‘reciprocal’ gekoppeld zijn. De goedkoop kantoor huren utrecht eerdergenoemde vrije indeling door pilaren, verticale transportmogelijkheden en luchtbruggen, die de fabrieken met de expeditie- en opslagruimte verbinden, zijn een handige toepassing, gezien de onderlinge afhankelijkheden van de afdelingen. (Bron: Mobach en Rogier, 1 995, p. 465) Organisatiecultuur Naast de organisatiestructuur en de gebruikte technologie is ook de organisatiecultuur bepalend voor de bedrijfshuisvesting van de organisatie. Organisatiecultuur wordt opgevat als de gemeenschappelijke verstandhouding van de leden en de belanghebbenden van het bedrijf. De hardware van een organisatie, zoals gebouwen, wordt daarin opgevat als een uitingsvorm van de bedrijfscultuur, aldus de auteurs. Het gaat bij de organisatiecultuur niet om de uitingsvormen op zich, maar om de betekenis die leden van een organisatie hieraan hechten. Zo heeft een kerkgebouw een sterke symbolische betekenis voor de gelovigen van een gemeente. Het ontwerp van een bedrijfscultuur door middel van architectuur kan zowel voor interne als voor externe doeleinden worden gebruikt.

Het huisvestingsmanagement en de organisatiedoelen

Zoals reeds opgemerkt ondersteunt het huisvestingsmanagement de organisatiedoelen. Het probleem hierbij is dat de organisatiedoelen kunnen veranderen door veranderingen in de omgeving van de organisatie. Dit kunnen bijvoorbeeld politieke, economische of juridische veranderingen zijn. Het gevolg van deze veranderingen is dat de focus van de organisatie in de tijd verandert. Hierdoor ontstaan dynamische organisatiemodellen, zoals het vierfasenmodel van T.W. Hardjono. Dit model biedt het management van de organisatie handvatten voor het bepalen van de managementopgave van de organisatie. De bedrijfsoriëntatie is de basis voor de strategiebepaling. Afhankelijk van de bedrijfsoriëntatie kan de managementopgave bijvoorbeeld gericht 369 11.3 VASTGOEDMANAGEMENT zijn op het vergroten van de effectiviteit, efficiëntie, flexibiliteit of creativiteit van de organisatie. Op basis van het bedrijfsbeleid kunnen kritische succesfactoren ten aanzien goedkoop kantoor huren amsterdam van het primaire proces worden opgesteld. Uit het bedrijfsbeleid, de strategie en de succesfactoren volgt ten slotte het huisvestingsbeleid. Om het huisvestingsbeleid te operationaliseren worden kritische succesfactoren, prestatie-indicatoren en operationele uitgangspunten benoemd en uitgevoerd. Figuur 1 1-3 Veranderingen in de bedrijfsoriëntatie hebben invloed op het bedrijfsbeleid en daarmee op het huisvestingsbeleid en zijn kritische succesfactoren Bedrijfsoriëntatie-versus-huisvestingsbeleid Bedrijfsoriëntatie Bedrijfsbeleid Huisvestingsbeleid goedkoop kantoor huren schiphol Beheersing Missie + Effectiviteit marktgericht /1eid 1 Efficiëntie productiviteit Strategie( ën)/ doelstelling( en) Kritische succesfactoren + Kritische succesfactoren secundair proces van huisvesting (CREM) + Prestatie-indicatoren Prestatie-indicatoren + + Creativiteit innovativiteit Operationele uitgangspunten Operationele uitgangspunten Verandering lenigheid 1 1 .3 Strategische waarde van huisvesting Bedrijfshuisvesting kan voor de organisatie een grote toegevoegde waarde realiseren. Goed huisvestingsbeleid leidt tot: productieverhoging; kostenverlaging; risicobeheersing; goedkoop kantoor huren rotterdam waardeverhoging van bedrijfshuisvesting; vergroting van de flexibiliteit van bedrijfshuisvesting; ondersteuning van bedrijfscultuurveranderingen. In hoofdstuk 5 zijn deze punten nader toegelicht. Om te kunnen produceren is goedkoop kantoor huren utrecht huisvesting nodig. Deze huisvesting draagt dus bij tot het bedrijfsresultaat. Organisatie, huisvesting en bedrijfsresultaat beïnvloeden elkaar 370 HUISVESTINGSMANAGEMENT 1 1 .3 onderling ( zoals hiervoor is opgesomd). In figuur 1 1-4 is de relatie tussen organisatie, bedrijfsresultaten en huisvesting schematisch weergegeven.