Tagarchief: kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht

Vastgoedmanagement op het uitvoeringsvlak

Vastgoedmanagement op het uitvoeringsvlak: de vergoeding Steeds meer eigenaren van vastgoed besteden het tactische en operationele deel van vastgoedmanagement uit, waarbij de opdrachtgever en de opdrachtnemer over het algemeen stevig onderhandelen over de vergoeding. Een vaste vergoeding bestaat niet, aangezien we te maken hebben met een enorme verscheidenheid aan vastgoed, aantal en soort huurders of gebruikers die mogelijk ook geografisch zeer verspreid zijn. In orde van grootte komen we in de markt tegen: een beheervergoeding voor technisch (correctief en planmatig onderhoud), commercieel (acteren als verhuurmakelaar: voorkomen van leegstand) en administratief beheer (registreren van inkomsten en uitgaven op het operationele vlak) afgezet tegen de betaalde huur van circa 5% voor kantooromgevingen is in de commerciële wereld heel gewoon, waarbij leegstand bedrijfsruimte huren in amsterdam zuid invloed heeft op de te ontvangen vergoeding; voor het verlenen van technische ondersteuning bij verbouwingen worden percentages van 5 tot 1 5% van de aanneemsom berekend voor bouw- en projectbegeleiding, wanneer sprake is van een rijksmonument; een vergoeding bij verkoop van 25% van de winst uit verkoop, mede bedoeld om de beheerder te stimuleren het vastgoed zijn waarde te laten behouden. 336 10 Managementcyclus Het vastgoedmanagementproces bedrijfsruimte te huur op schiphol is een zeer complex proces. Zoals hierboven beschreven kent het meerdere onderling verschillende niveaus, en zijn er veel verschillende aspecten aan het vastgoedmanagement verbonden. Ook verandert de omgeving van het vastgoedbedrijf voortdurend. Hierdoor krijgt het vastgoedmanagement een dynamisch karakter. Greep op het continu veranderende vastgoedmanagement wordt alleen verkregen wanneer de vastgoedmanager de juiste problemen weet te bedrijfsruimte te huur in Rotterdam onderkennen en hier adequaat op kan reageren. Voor de vastgoedmanager betekent dit een continu proces van meten en bijsturen. Dit kan hij bereiken door problemen volgens het stramien van de managementcyclus te evalueren. De managementcyclus ziet er als volgt uit: 1. Act De act-fase valt uiteen in twee delen: de re-act- en pro-act-fase. 1.1 Re-act ( evaluatiefase) Indien de voortgang daar kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht aanleiding toe geeft wordt in de re-act-fase daadwerkelijk bijgestuurd. Het management intervenieert en neemt maatregelen om het oorspronkelijk geplande resultaat alsnog te behalen. Bijvoorbeeld: steeds meer klachten van ontevreden huurders, oplopende huurachterstanden, de gemeente die de eigenaar herinnert aan de eisen voor een brandvergunning.

Risico-inventarisatie

1 wordt toegekend wanneer de inspecteur een situatie aantreft waarbij de veiligheid van personen in het geding is en aan de aangetroffen situatie niets wordt gedaan. Het naar beneden bijstellen van eisen om het gewenste rendement te behalen kent dus grenzen. 271 7.5.4 VASTGOEDMANAGEMENT 7.5.4 Risicoanalyse Een meerjarenbeheerplan is een prognose van een veronderstelde toekomstige werkelijkheid. Het is dus onzeker of die veronderstellingen uitkomen. Een risicoanalyse kan de vastgoedmanager helpen bij het inschatten van risico’s. Risico’s kunnen zich uiten aan de inkomstenkant en aan de uitgavenkant en als het helemaal tegenzit aan de inkomsten- en uitgavenkant tegelijk (zie ook hoofdstuk 6.5). Denk bijvoorbeeld aan: een belangrijke huurder gaat failliet; niet aansluitend kunnen verhuren; nieuwe huurder dwingt exploitant tot het doen van aanpassingen aan het kleine kantoorruimte te huur in amsterdam vastgoedobject alvorens te gaan huren; – nieuwe huurder bedingt korting en huurvrije periode; – door nieuwe regelgeving moeten extra investeringen worden gedaan. Denk aan de invoering van de Arbowetgeving, de legionellaproblematiek en het Asbestverwijderingsbesluit; veranderende rentetarieven voor het lenen van vreemd vermogen; verzekeringspremies, brand- en opstalverzekering; Waar het om gaat is dat van tevoren de consequenties van ‘wat-als’ -scenario’s in kaart worden gebracht. Zo kan men zich een beeld vormen of men de risico’s kan dragen en is men beter in staat de risico’s te beheersen als ze zich voordoen. 7.6 Planuitvoering De kantoor te huurt op schiphol uitvoering van de gekozen strategische weg zal voor alle soorten organisaties moeten worden ingevoerd ( implementatie). Afdelingen en medewerkers zullen moeten worden aangezet om binnen de gestelde termijn de nodige activiteiten te ontplooien. Figuur 7-28 laat het proces zien van de afstemming tussen beschikbaar budget en gewenst budget op basis van kwaliteit. Hierbij is het meerjarenbeheerplan naar bedrijfsruimte huren in Rotterdam planmatigheid of naar risico van toepassing. Een belangrijke stap is het bepalen welke maatregelen echt moeten worden uitgevoerd en welke niet. Het spreekt voor zich dat de maatregelen altijd moeten worden uitgevoerd wanneer de veiligheid in gevaar komt. Per gebrek wordt een inschatting gemaakt naar het risico-effect. Het gebrek wordt op risico ingeschaald op basis van het meest negatief van toepassing zijnde risico-effect en risicogevolg. De risicoscore is af te lezen uit de risico-inventarisatiematrix en bepaalt wanneer een activiteit noodzakelijk is (zie figuur 7-28). De kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voortgang van de activiteit is de taak van het managementteam. Het managementteam bestaat uit de directeur en de hoofden van de afdelingen technisch, commercieel en administratief beheer.

Effectieve elementaire onderhoudsregels

Keuze uit de mogelijke effectieve elementaire onderhoudsregels Een storing kan volgens meerdere elementaire onderhoudsregels worden verholpen of voorkomen. Beperkt men zich tot de keuze uit de mogelijke effectieve elementaire onderhoudsregels met betrekking tot gebouwen, dan spelen de volgende overwegingen een rol: – storingsafhankelijk onderhoud zal men zo veel mogelijk willen beperken, omdat: storingen onveilige situaties op kunnen leveren; – storingen secundaire schade op kunnen leveren; – storingen veel ongemak voor de organisatie met zich meebrengen; – storingen veel ongemak met zich meebrengen voor de huurders/gebruikers; gebruiksafhankelijk onderhoud zal bij gebouwen nagenoeg niet voorkomen. Zoals reeds is gesteld, is de spreiding in de intervallen, waarna bouwkundige storingen optreden, meestal zeer groot. GAO zal daarom zeer inefficiënt zijn; toestandsafhankelijk onderhoud blijft dus over als de ‘belangrijkste’ en meest geschikte elementaire effectieve onderhoudsregel. Welke van de mogelijke effectieve onderhoudsregels uiteindelijk wordt gekozen is onder andere afhankelijk van de afwegingen tussen kosten kleine kantoorruimte te huur in amsterdam en baten, dan wel van het doorrekenen van het onderhoudsplan op jaarkosten. 7.4.2 Onderhoudsbeleid: basis voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan Op grond van de ‘huidige’ situatie en de na te streven ‘gewenste’ situatie – zoals op bedrijfsniveau verwoord in het beleidsplan en op het niveau van kantoor te huurt op schiphol een vastgoedobject in een Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) – zullen de noodzakelijk geachte maatregelen inzake het te voeren beheer kunnen worden gepland. Dit om de gewenste situatie te bereiken. De knelpuntenlijst biedt de opsteller van de onderhoudsbegroting snel inzicht in de vraag welke bouwdelen onderhoud vragen. Door het vaststellen en uitvoeren van planmatige preventieve bedrijfsruimte huren in Rotterdam onderhoudsactiviteiten dient het gebouw op het juiste kwaliteitsniveau te worden gehouden. Hierdoor is het kwaliteitsniveau over een bepaalde periode gewaarborgd. Dit is grafisch weergegeven in figuur 7- 1 7. 250 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH N IVEAU 7.4.2 Figuur 7-17 Meerjarenbeheerplan o.b.v. PVE-1: ruimtelijke behoefte, functionele en technische kwaliteit 0 tijd as Meerjarenplannin8 in schema planvormmg J Object op gewenste kwaliteit kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht brengen Correctief onderhoud <111111; C1 planmatig onderhoud (eenmailg)(SAO.) B atieond oud (S AO ) t1 tn Correctief onderhoud op basis van storingen: A klachten onderhoud A: Klachtenonderhoud (SAO) Het minimaal te plegen onderhoud wordt in dit geval bepaald door de gebruiker/ huurder. De vastgoedbeheerder is afhankelijk van de informatie die de huurder levert. Terechte klachten worden verholpen. Indien klachten consequent worden geregistreerd kunnen vervolgens ook analyses worden gemaakt. Deze kunnen ertoe leiden dat een aantal werkzaamheden als planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. De werkzaamheden die worden uitgevoerd dragen bij aan de instandhouding van het object, maar zullen niet of nauwelijks leiden tot kwaliteitsverbetering van het object als geheel. Voor het bepalen van het te reserveren budget kan worden gekozen voor historische gegevens/uitgaven of kengetallen. Beide mogelijkheden vormen bouwstenen voor een grove bepaling van het benodigde budget.

Beheersmaatregelen uitvoeren

Beheersmaatregelen uitvoeren Risicobeheersing is het implementeren van beheersmaatregelen in het beleid, die de kans op het behalen van het vereiste rendement vergroten. De toegewezen maatregel moet worden geïmplementeerd op basis van de oorzaak van het risico, de kans van optreden, de impact van het gevolg en de beïnvloedbaarheid. De verantwoordelijke personen binnen een organisatie moeten vervolgens zorgen dat de beheersmaatregelen daadwerkelijk worden uitgevoerd. In de volgende paragrafen zal per beheersmaatregel een aantal voorbeelden worden gegeven. 1 99 6.5 VASTGOED MANAGEMENT Vermijden IT-risico Om het risico van ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid kantoorruimte te huur in amsterdam west van het informatiesysteem tegen te gaan kan een onderneming beschikken over een eigen IT-afdeling. Door dagelijks een back-up te maken van de databestanden en de back-ups wekelijks op een veilige plaats op te slaan wordt dataverlies verkomen. Ook leidt voldoende investeren in de IT-infrastructuur, waarbij met name extra aandacht is voor het waarborgen van de continuïteit en de beveiliging grote kantoorruimte te huur in schiphol van de informatiesystemen, tot een grotere betrouwbaarheid. Reduceren investeringsrisico’s Administratief-organisatorische maatregelen kunnen verkeerde investeringsbeslissingen helpen inperken. Deze maatregelen dienen een zorgvuldige investeringsanalyse te waarborgen. Zo kunnen onder meer de volgende punten in een dergelijke analyse terugkomen: goede inschatting van het risicoprofiel op basis van een gedegen marktonderzoek, nauwkeurige inschatting van het toekomstige rendement, screenen van de huurders, milieu- en bedrijfsruimte huren in Rotterdam veiligheidsnormen, beoordelen van mogelijke fiscale risico’s, enz. Een checklist waarborgt dat alle aandachtspunten daadwerkelijk aan de orde komen. – verhuurrisico’s Deze risico’s kunnen worden beperkt door minimaal één keer per jaar een inschatting te maken van de risicofactoren – op basis van lokale eigen kennis, gegevens van researchafdelingen en via externe taxateurs, enz. – en zo een risicoprofiel aan elk vastgoedobject toe te kennen. Afhankelijk van het risicoprofiel moet vervolgens over een bepaalde periode een bepaald rendement worden behaald. Op basis van het te verwachten rendement wordt bepaald in welke objecten extra moet worden kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht  geïnvesteerd of welke objecten moeten worden verkocht. Door te streven naar een evenwichtige spreiding van de looptijd van de huurcontracten kan ook tijdig worden geanticipeerd op toekomstige huuropzeggingen en contractherzieningen. – renteontwikkelingen Bij het financieren van vreemd vermogen wordt het rendement mede afhankelijk van renteontwikkelingen. Dit risico kan worden beperkt door te streven naar een ideale verhouding tussen kort vreemd vermogen met een variabele rente en lang vreemd vermogen met een vaste rente. Afhankelijk van de rentestand kan van deze ideale verhouding tijdelijk worden afgeweken. Het risico kan verder worden ingedamd door bij leningen van lang vreemd vermogen te streven naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een rentetypische looptijd van minimaal 3 jaar.

Beleidsaanpak

Strategie, portfolio strategieën Beleidsaanpak Toevoegen N ieuwbouw (zie hoofdstuk 8 en het boek Vastgoedontwikkeling) Handhaven Meerjarenbeheerplannen (zie hoofdstuk 7): Heroverwegen Herontwikkelen Afstoten – Technische instandhouding, meerjarenonderhoudsplan (MJOP); – Functionele aanpassing in combinatie met technische instandhouding, langetermijnhuisvestingsplan Technische instandhouding in afwachting van, opstel len business case (zie hoofdstuk 8) en het object technisch in stand houden zo lang niet duidelijk is wat te doen, meerjarenonderhoud (zie hoofdstuk 8) Herontwikkelen (zie hoofdstuk 8 en Vastgoedontwikkeling hoofdstuk 9) Verkopen of slopen (zie hoofdstuk 9) Na vaststelling van de vastgoedstrategie worden per complex meerjarenbeheerplannen opgesteld en zijn we op het programmeringsvlak / tactische niveau aangekomen. 6.3.3 Van generiek naar specifiek model: benoeming van de assen In het generieke model managen we de vastgoedobjecten in de portefeuille op basis van interne en externe factoren. Ook kunnen kleine kantoorruimte te huur in amsterdam we aan objecten extra randvoorwaarden toekennen. De vraag is nu: welke factoren en randvoorwaarden kunnen we het beste toepassen? De praktijk leert dat dit per vastgoedorganisatie verschilt. In tabel 6-3 geven we kantoor te huurt op schiphol invulling aan het generieke model zoals dat in de praktijk succesvol wordt toegepast. 6.4 Portefeuillemanagement: het managen van een vastgoedportefeuille in een bepaalde markt In dit hoofdstuk worden twee toepassingen beschreven van het hierboven behandelde generieke model. Het eerste bedrijfsruimte huren in Rotterdam voorbeeld heeft betrekking op een profitorganisatie waarbinnen het portefeuillemanagement financieel-kwaliteitgedreven plaatsvindt. Het tweede voorbeeld heeft betrekking op een non-profitorganisatie waarin het portefeuillemanagement kwaliteit-, gebruiker- en kostengedreven plaatsvindt. Er is een wezenlijk verschil tussen profitorganisaties (bedrijven dan wel ondernemingen), die veel meer gedreven zijn in het realiseren van winst, en non-profitorganisaties (instellingen) die kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voorzien in een behoefte. De profitorganisatie en de non-profitorganisatie ontkomen er niet aan om de kosten-batenbalans in evenwicht te houden. Wanneer de kosten-batenbalans van non-profitorganisaties niet in evenwicht is draait ‘de gemeenschap’ daar uiteindelijk voor op. 180 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEI DSVLAK /STRATEGISCH NIVEAU 6.4 Figuur 6-9 Portfolioanalyse: een magische formule resulterend in constante groei De magische formule Verbeter het woongenot – versterk uw inkomsten – creëer financiële ruimte voor het leveren van meer woonkwaliteit – waardoor het woongenot nog meer toe gaat nemen – uw inkomsten vergroot – u nog … ….. ·· � • ___, c– Wonin�exploitatie Exploitatie j aten en Lasten i – huur 1 – vaste kosten – huurdervin – onder·L=u=—+—–� î !- – – – – – – – – – – – C – – ] – adm. B heer 1 Woonkwaliteit 1 instroo� sterke.re Woongenot stijgende woonlfwaiiieü —···· – Aanva gskwaliteit Onder oud op maat stijgende kwaliteit —-ver erde P/K rhouding mind r leegstand lag: f utatiegraad

interne doelen

 

interne doelen. Deze voorzien in behoeften van de direct bij de organisatie betrokkenen. Voorbeelden van interne doelen zijn het voorzien in de behoefte aan bestaanszekerheid, erkenning en ontplooiing van medewerkers. Interne doelen kunnen slechts bestaan wanneer de externe doelen zijn vervuld. Immers, wanneer de omgeving geen behoefte meer heeft aan de door het bedrijfsruimte te huur in hartje amsterdam vastgoedbedrijf vervulde functie, zal dit niet meer kunnen blijven bestaan. Randvoorwaarden bepalen welke wensen en behoeften reëel zijn en welke niet. Het stappenplan ter vaststelling van de doelen is in figuur 5-6 bedrijfsruimte te huur op schiphol weergegeven. Wanneer alle doelen zijn vastgesteld kan de vastgoedmanager het beleid gaan bepalen. Het beleid omvat dan: wegen om de doelen te bereiken; mensen en middelen om de doelen te bereiken; beleidsprincipes – prioriteiten tussen de doelen; – tijdsplanning. Doorgaans kan een doel via verschillende wegen en met verschillende middelen worden bereikt. Dan moeten we keuzes maken uit alternatieve wegen en middelen. Doelen kunnen concurrerend en conflicterend zijn. Daarom is het bepalen van de prioriteiten een zaak van onderhandelen en compromissen sluiten. Het bedrijfsruimte te huur in Rotterdam gaat om politieke keuzes op basis van de machtsverhoudingen tussen de verschillende belangengroepen. De grootte van het belang en de (soort) input van de belangengroepen zijn hier sterk 142 VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT 5.7 bepalend. Er zullen in een organisatie altijd belangentegenstellingen blijven bestaan. Bij concurrerende doelen kunnen alle doelen in principe worden gerealiseerd, mits er voldoende middelen beschikbaar zijn. Bij het bepalen van de prioriteiten tussen kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht concurrerende doelen spelen normen en waarden een belangrijke rol. De planning voegt de tijdschaal aan het beleid toe. De doelstellingen van planning zijn: ontleden van de weg naar het doel in stappen; – coördineren van die stappen; – op tijdschaal zetten van de stappen; – meten ( in tijd) van de activiteiten in de processen; – toetsen van de feitelijke situatie tegen de normen, het plan, de gewenste situatie.

conjunctuurbeweging

conjunctuurbeweging

De meeste sectoren in de grote kantoorruimte te huur in schipholeconomie vertonen dezelfde conjunctuurbeweging als de economische cyclus op macro-economisch niveau. Elke sector kent echter zijn eigen vertraging. Sectoren die kleine kantoorruimte te huur in amsterdam vooruitlopen op de economische cyclus zijn de chemische industrie en de uitzendbranche. Deze ondervinden als eerste de nadelige gevolgen van vraaguitval in de economie, maar profiteren ook weer als eerste van het herstel van de vraag. De overige sectoren lopen achter op de economische cyclus, waarbij de bouwsector en de vastgoedsector het meest achterlopen. Een en ander is in de volgende figuur weergegeven. Op tijdstip t=0 bevindt de economie zich op de top van de hoogconjunctuur. De kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht chemische industrie en de uitzendbranche bevinden zich dan reeds in de neergaande fase. De technologiesector en financiële sector moeten hun top nog bereiken, terwijl de overige sectoren als gevolg van de varkenscyclus net uit het dal zijn geklommen. De bouwsector en de vastgoedsector volgen als laatste.


Onder invloed van de economische teruggang was er in 2001 sprake van een duidelijke verruiming op de Nederlandse kantorenmarkt. De opname daalde ten opzichte van 2000 met 15%. In 2001 daalde het bedrijfsruimte huren in Rotterdam aantal in aanbouw genomen nieuwbouwprojecten met 25%. Niettemin nam het aanbod toe met ruim 40%. Omdat in het jaar hierop nog een groot aantal onverhuurde nieuwbouwprojecten werd opgeleverd, is de leegstand vanaf 2002 verder gestegen. Door de combinatie van een abrupte vraaguitval en de toegenomen bouw op risico kwam de negatieve kant van de bekende varkenscyclus weer in beeld, met een voorzichtig herstel vanaf 2007 die in 2009 de gehele vastgoedmarkt weer naar een diep dal trok waarvan mogelijk begin 2012 een licht herstel is te verwachten wanneer de reële economie in 2010 teken van herstel laten zien.

De concentrische valkuil

De concentrische valkuil


De kans dat vastgoedmanagers bij hun werk vasthouden aan denkbeelden en mentale constructies die niet meer passen bij de bedrijfsruimte te huur op schiphol externe realiteit is niet ondenkbeeldig, maar ongewenst. De manager die zich onvoldoende bewust is van het mentale constructie- karakter van zijn denkbeelden (modellen) zal dus in het  kantoorruimte te huur in amsterdam west algemeen veel moeite hebben
met het waarnemen van nieuwe fenomenen. Zijn waarnemingen zijn vervormde en wellicht onvolledige beelden van de realiteit, die gemakkelijk tot verkeerde uitspraken kunnen leiden, terwijl we weten dat een feit dat incorrect wordt waargenomen meer schade aanricht dan een foutieve voorspelling. Het is ongewenst dat de door de bedrijfsruimte te huur in Rotterdam vast- goedmanager niet juist waargenomen beelden voor werkelijkheid worden gehouden. Francis Bacon (1561-1626) ontwikkelde een empirische visie op de ken- en zijnsver- houdingen. In de overtuiging van Bacon bestaat er een een-op-eenrelatie tussen de werkelijkheid en de beelden die mensen zich bij de waarneming daarvan maken. Uiteindelijk ontstaat dan een volledig en dus volkomen betrouwbaar beeld van de werkelijkheid, 100% werkelijkheid die omgevormd kan worden tot 100% werkelijkheid. Deze empirische visie leidde tot de utopie van de maakbare samenleving die tot op heden nog vele, met name politieke, aanhangers kent. Tegenover de empirische visie staat de visie van Emanuel Kant (1724-1804), waarin het menselijk waarnemings- systeem wordt ‘getroffen’ door fysisch-chemische prikkels vanuit de externe realiteit. Door Kant werd dit das Ding an Sich genoemd. Het waarnemingssysteem vormt een beeld (object), waarvan de mens (subject dan wel actor) kennisneemt. De mens beschikt niet over de middelen om met 100% zekerheid de werkelijkheid te kunnen verifiëren. Er blijft dus onzekerheid bestaan over de toestand en de structuur van de externe realiteit. Anders dan Bacon heeft Kant ons echter tot het inzicht gebracht dat zekerheid schijn is. De empirische visie kan gemakkelijk leiden tot onware uitspraken over de werkelijkheid en belemmert bovendien de kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voortgang van het proces van kennisverwerving. Een succesvolle manager moet dus in staat zijn voortdurend zijn eigen kennis en de eigen standpunten ter discussie te stellen. Voor het verwerven van nieuwe kennis is het dus erg belangrijk dat men in staat is zich te onthechten van de bestaande kennis, omdat we weten dat onze eigen beelden gekleurd zijn. Het vastgoedmanage- mentconcept beschreven in de navolgende hoofdstukken biedt, als een integrale en systematische benadering van vraagstukken op het gebied van vastgoed, hierbij houvast