Tagarchief: kleine kantoorruimte te huur in amsterdam

Risico-inventarisatie

1 wordt toegekend wanneer de inspecteur een situatie aantreft waarbij de veiligheid van personen in het geding is en aan de aangetroffen situatie niets wordt gedaan. Het naar beneden bijstellen van eisen om het gewenste rendement te behalen kent dus grenzen. 271 7.5.4 VASTGOEDMANAGEMENT 7.5.4 Risicoanalyse Een meerjarenbeheerplan is een prognose van een veronderstelde toekomstige werkelijkheid. Het is dus onzeker of die veronderstellingen uitkomen. Een risicoanalyse kan de vastgoedmanager helpen bij het inschatten van risico’s. Risico’s kunnen zich uiten aan de inkomstenkant en aan de uitgavenkant en als het helemaal tegenzit aan de inkomsten- en uitgavenkant tegelijk (zie ook hoofdstuk 6.5). Denk bijvoorbeeld aan: een belangrijke huurder gaat failliet; niet aansluitend kunnen verhuren; nieuwe huurder dwingt exploitant tot het doen van aanpassingen aan het kleine kantoorruimte te huur in amsterdam vastgoedobject alvorens te gaan huren; – nieuwe huurder bedingt korting en huurvrije periode; – door nieuwe regelgeving moeten extra investeringen worden gedaan. Denk aan de invoering van de Arbowetgeving, de legionellaproblematiek en het Asbestverwijderingsbesluit; veranderende rentetarieven voor het lenen van vreemd vermogen; verzekeringspremies, brand- en opstalverzekering; Waar het om gaat is dat van tevoren de consequenties van ‘wat-als’ -scenario’s in kaart worden gebracht. Zo kan men zich een beeld vormen of men de risico’s kan dragen en is men beter in staat de risico’s te beheersen als ze zich voordoen. 7.6 Planuitvoering De kantoor te huurt op schiphol uitvoering van de gekozen strategische weg zal voor alle soorten organisaties moeten worden ingevoerd ( implementatie). Afdelingen en medewerkers zullen moeten worden aangezet om binnen de gestelde termijn de nodige activiteiten te ontplooien. Figuur 7-28 laat het proces zien van de afstemming tussen beschikbaar budget en gewenst budget op basis van kwaliteit. Hierbij is het meerjarenbeheerplan naar bedrijfsruimte huren in Rotterdam planmatigheid of naar risico van toepassing. Een belangrijke stap is het bepalen welke maatregelen echt moeten worden uitgevoerd en welke niet. Het spreekt voor zich dat de maatregelen altijd moeten worden uitgevoerd wanneer de veiligheid in gevaar komt. Per gebrek wordt een inschatting gemaakt naar het risico-effect. Het gebrek wordt op risico ingeschaald op basis van het meest negatief van toepassing zijnde risico-effect en risicogevolg. De risicoscore is af te lezen uit de risico-inventarisatiematrix en bepaalt wanneer een activiteit noodzakelijk is (zie figuur 7-28). De kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voortgang van de activiteit is de taak van het managementteam. Het managementteam bestaat uit de directeur en de hoofden van de afdelingen technisch, commercieel en administratief beheer.

Effectieve elementaire onderhoudsregels

Keuze uit de mogelijke effectieve elementaire onderhoudsregels Een storing kan volgens meerdere elementaire onderhoudsregels worden verholpen of voorkomen. Beperkt men zich tot de keuze uit de mogelijke effectieve elementaire onderhoudsregels met betrekking tot gebouwen, dan spelen de volgende overwegingen een rol: – storingsafhankelijk onderhoud zal men zo veel mogelijk willen beperken, omdat: storingen onveilige situaties op kunnen leveren; – storingen secundaire schade op kunnen leveren; – storingen veel ongemak voor de organisatie met zich meebrengen; – storingen veel ongemak met zich meebrengen voor de huurders/gebruikers; gebruiksafhankelijk onderhoud zal bij gebouwen nagenoeg niet voorkomen. Zoals reeds is gesteld, is de spreiding in de intervallen, waarna bouwkundige storingen optreden, meestal zeer groot. GAO zal daarom zeer inefficiënt zijn; toestandsafhankelijk onderhoud blijft dus over als de ‘belangrijkste’ en meest geschikte elementaire effectieve onderhoudsregel. Welke van de mogelijke effectieve onderhoudsregels uiteindelijk wordt gekozen is onder andere afhankelijk van de afwegingen tussen kosten kleine kantoorruimte te huur in amsterdam en baten, dan wel van het doorrekenen van het onderhoudsplan op jaarkosten. 7.4.2 Onderhoudsbeleid: basis voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan Op grond van de ‘huidige’ situatie en de na te streven ‘gewenste’ situatie – zoals op bedrijfsniveau verwoord in het beleidsplan en op het niveau van kantoor te huurt op schiphol een vastgoedobject in een Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) – zullen de noodzakelijk geachte maatregelen inzake het te voeren beheer kunnen worden gepland. Dit om de gewenste situatie te bereiken. De knelpuntenlijst biedt de opsteller van de onderhoudsbegroting snel inzicht in de vraag welke bouwdelen onderhoud vragen. Door het vaststellen en uitvoeren van planmatige preventieve bedrijfsruimte huren in Rotterdam onderhoudsactiviteiten dient het gebouw op het juiste kwaliteitsniveau te worden gehouden. Hierdoor is het kwaliteitsniveau over een bepaalde periode gewaarborgd. Dit is grafisch weergegeven in figuur 7- 1 7. 250 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH N IVEAU 7.4.2 Figuur 7-17 Meerjarenbeheerplan o.b.v. PVE-1: ruimtelijke behoefte, functionele en technische kwaliteit 0 tijd as Meerjarenplannin8 in schema planvormmg J Object op gewenste kwaliteit kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht brengen Correctief onderhoud <111111; C1 planmatig onderhoud (eenmailg)(SAO.) B atieond oud (S AO ) t1 tn Correctief onderhoud op basis van storingen: A klachten onderhoud A: Klachtenonderhoud (SAO) Het minimaal te plegen onderhoud wordt in dit geval bepaald door de gebruiker/ huurder. De vastgoedbeheerder is afhankelijk van de informatie die de huurder levert. Terechte klachten worden verholpen. Indien klachten consequent worden geregistreerd kunnen vervolgens ook analyses worden gemaakt. Deze kunnen ertoe leiden dat een aantal werkzaamheden als planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. De werkzaamheden die worden uitgevoerd dragen bij aan de instandhouding van het object, maar zullen niet of nauwelijks leiden tot kwaliteitsverbetering van het object als geheel. Voor het bepalen van het te reserveren budget kan worden gekozen voor historische gegevens/uitgaven of kengetallen. Beide mogelijkheden vormen bouwstenen voor een grove bepaling van het benodigde budget.

Beleidsaanpak

Strategie, portfolio strategieën Beleidsaanpak Toevoegen N ieuwbouw (zie hoofdstuk 8 en het boek Vastgoedontwikkeling) Handhaven Meerjarenbeheerplannen (zie hoofdstuk 7): Heroverwegen Herontwikkelen Afstoten – Technische instandhouding, meerjarenonderhoudsplan (MJOP); – Functionele aanpassing in combinatie met technische instandhouding, langetermijnhuisvestingsplan Technische instandhouding in afwachting van, opstel len business case (zie hoofdstuk 8) en het object technisch in stand houden zo lang niet duidelijk is wat te doen, meerjarenonderhoud (zie hoofdstuk 8) Herontwikkelen (zie hoofdstuk 8 en Vastgoedontwikkeling hoofdstuk 9) Verkopen of slopen (zie hoofdstuk 9) Na vaststelling van de vastgoedstrategie worden per complex meerjarenbeheerplannen opgesteld en zijn we op het programmeringsvlak / tactische niveau aangekomen. 6.3.3 Van generiek naar specifiek model: benoeming van de assen In het generieke model managen we de vastgoedobjecten in de portefeuille op basis van interne en externe factoren. Ook kunnen kleine kantoorruimte te huur in amsterdam we aan objecten extra randvoorwaarden toekennen. De vraag is nu: welke factoren en randvoorwaarden kunnen we het beste toepassen? De praktijk leert dat dit per vastgoedorganisatie verschilt. In tabel 6-3 geven we kantoor te huurt op schiphol invulling aan het generieke model zoals dat in de praktijk succesvol wordt toegepast. 6.4 Portefeuillemanagement: het managen van een vastgoedportefeuille in een bepaalde markt In dit hoofdstuk worden twee toepassingen beschreven van het hierboven behandelde generieke model. Het eerste bedrijfsruimte huren in Rotterdam voorbeeld heeft betrekking op een profitorganisatie waarbinnen het portefeuillemanagement financieel-kwaliteitgedreven plaatsvindt. Het tweede voorbeeld heeft betrekking op een non-profitorganisatie waarin het portefeuillemanagement kwaliteit-, gebruiker- en kostengedreven plaatsvindt. Er is een wezenlijk verschil tussen profitorganisaties (bedrijven dan wel ondernemingen), die veel meer gedreven zijn in het realiseren van winst, en non-profitorganisaties (instellingen) die kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht voorzien in een behoefte. De profitorganisatie en de non-profitorganisatie ontkomen er niet aan om de kosten-batenbalans in evenwicht te houden. Wanneer de kosten-batenbalans van non-profitorganisaties niet in evenwicht is draait ‘de gemeenschap’ daar uiteindelijk voor op. 180 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEI DSVLAK /STRATEGISCH NIVEAU 6.4 Figuur 6-9 Portfolioanalyse: een magische formule resulterend in constante groei De magische formule Verbeter het woongenot – versterk uw inkomsten – creëer financiële ruimte voor het leveren van meer woonkwaliteit – waardoor het woongenot nog meer toe gaat nemen – uw inkomsten vergroot – u nog … ….. ·· � • ___, c– Wonin�exploitatie Exploitatie j aten en Lasten i – huur 1 – vaste kosten – huurdervin – onder·L=u=—+—–� î !- – – – – – – – – – – – C – – ] – adm. B heer 1 Woonkwaliteit 1 instroo� sterke.re Woongenot stijgende woonlfwaiiieü —···· – Aanva gskwaliteit Onder oud op maat stijgende kwaliteit —-ver erde P/K rhouding mind r leegstand lag: f utatiegraad

conjunctuurbeweging

conjunctuurbeweging

De meeste sectoren in de grote kantoorruimte te huur in schipholeconomie vertonen dezelfde conjunctuurbeweging als de economische cyclus op macro-economisch niveau. Elke sector kent echter zijn eigen vertraging. Sectoren die kleine kantoorruimte te huur in amsterdam vooruitlopen op de economische cyclus zijn de chemische industrie en de uitzendbranche. Deze ondervinden als eerste de nadelige gevolgen van vraaguitval in de economie, maar profiteren ook weer als eerste van het herstel van de vraag. De overige sectoren lopen achter op de economische cyclus, waarbij de bouwsector en de vastgoedsector het meest achterlopen. Een en ander is in de volgende figuur weergegeven. Op tijdstip t=0 bevindt de economie zich op de top van de hoogconjunctuur. De kantoorruimte te huur in het centrum van utrecht chemische industrie en de uitzendbranche bevinden zich dan reeds in de neergaande fase. De technologiesector en financiële sector moeten hun top nog bereiken, terwijl de overige sectoren als gevolg van de varkenscyclus net uit het dal zijn geklommen. De bouwsector en de vastgoedsector volgen als laatste.


Onder invloed van de economische teruggang was er in 2001 sprake van een duidelijke verruiming op de Nederlandse kantorenmarkt. De opname daalde ten opzichte van 2000 met 15%. In 2001 daalde het bedrijfsruimte huren in Rotterdam aantal in aanbouw genomen nieuwbouwprojecten met 25%. Niettemin nam het aanbod toe met ruim 40%. Omdat in het jaar hierop nog een groot aantal onverhuurde nieuwbouwprojecten werd opgeleverd, is de leegstand vanaf 2002 verder gestegen. Door de combinatie van een abrupte vraaguitval en de toegenomen bouw op risico kwam de negatieve kant van de bekende varkenscyclus weer in beeld, met een voorzichtig herstel vanaf 2007 die in 2009 de gehele vastgoedmarkt weer naar een diep dal trok waarvan mogelijk begin 2012 een licht herstel is te verwachten wanneer de reële economie in 2010 teken van herstel laten zien.

Management is een ervaringsvak
Managen is een ervaringsvak, dat vooral wordt geleerd van mensen die het kleine kantoorruimte te huur in amsterdam al goed kunnen. In de visie van Koenders & Partners kost managen maar heel weinig tijd. De grote kantoorruimte huren op schiphol rest van de dag is weliswaar nodig om allerlei operationele zaken af te handelen, maar toch vooral om een goede antenne te ontwikkelen voor bewegingen, stromingen, ideeën en problemen binnen de organisatie. Het grootste gevaar voor de manager schuilt in de drang te veel zelf te willen doen. Het gevaar hiervan is dat de manager te laat begrijpt dat zijn onmacht zichtbaar wordt.


Professioneel gedrag
Een professional is deskundig, kan samenwerken en heeft zelfkennis. Werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd op het bedrijfsruimte te huur in utrecht niveau van doen, het realiseren van waarden en op het niveau van zijn. Deskundigheid begint bij goed vakmanschap. Je moet weten wat je doet. Zonder kennis en kunde ontstaan geen goede producten en diensten. De kantoorruimte huren in rotterdam meubelmaker met kennis van zaken weet heel goed hoe hij de afzonderlijke onderdelen met elkaar moet verbinden met de juiste hoeveelheid lijm en net even dat zachte tikje van de hamer om de onderdelen precies goed te verbinden zonder deze te beschadigen. Belangrijk bij het leren van een vak is het ontwikkelen een bepaalde mate van gevoeligheid. Goede onderlinge samenwerking verrijkt mensen in hun ervaring en kennis en geeft energie om verder te gaan. Is de samenwerking slecht, dan leidt dit tot stagnatie en frustratie. De mensen krijgen minder energie en de samenwerking valt stil. Goede samenwerking maakt enthousiasme en via kruisbestuiving ook nieuwe ideeën los. Dit zorgt weer voor verrijking en verdieping van de zelfkennis, zodat mensen beter presteren. Wie de juiste dingen weet te doen op het juiste moment door volledig op te gaan in de bezigheden, die straalt een enorm vertrouwen uit dat gericht is op het daadwerkelijk te bereiken doel. Men heeft affiniteit met de activiteit en belandt op een zijnsniveau waarop energie vrijkomt. Het lijkt alsof de dingen bijna vanzelf gaan. Men zit in deflow (zie ook P. de Chauvigny de Blot, Business spiritualiteit, 2008).