De boekwaarde van een belegging

De boekwaarde van een belegging is de waarde van de belegging op de balans van een bedrijf of overheid. De boekwaarde wordt elk jaar als gevolg van afschrijvingen of bijschrijvingen aangepast. Afschrijvingen kunnen door vennootschapsbelastingplichtige instellingen in mindering gebracht worden op de winst vóór belasting. Tot voor kort was de afschrijving op vastgoed aan beperkte regels gebonden. Sinds 2007 zijn de fiscale afschrijvingsregels voor commercieel vastgoed wettelijk aangepast. De wetgever heeft de bodemwaarde geïntroduceerd: men mag niet verder dan de bodemwaarde afschrijven. Voor eigenaar-gebruikers is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Voor eigenaars/ niet-gebruikers, d.w.z. goedkoop kantoor huren amsterdam beleggers, is de bodemwaarde gelijk aan 100% van de WOZ-waarde. Door de invoering van die regel is de relatie tussen de boekwaarde en de economische waarde (de DCF-waarde of de marktwaarde) van een object enigszins hersteld en is er meer aansluiting gevonden bij internationale accountancy regels zoals vastgelegd in het IFRS (International Financial Reporting Standards). Die regels schrijven de DCF-waarde als bodem voor. In de praktijk zal men in Nederland veelal de laagste goedkoop kantoor huren schiphol van de twee (DCF-waarde of bodemwaarde) gebruiken naar gelang dat opportuun is. Overheden echter zijn gebonden aan de regels van het BBV (het Besluit Begroting en Verantwoording) waarin ook regels over afschrijving zijn vastgelegd. Gekscherend wordt wel eens gezegd dat de overheid, het BBV, tien jaar in tijd achterloopt op de internationale regels van het IFRS. Overheden schrijven de opstal in een bepaalde periode volledig, lineair of annuïtair af. Bovendien hanteren sommige overheden een kapi- 78 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN taallasten stelsel: de financieringskosten worden berekend als de som van de afschrijving in een jaar (alsof het een lineaire aflossing van een lening betreft) en rente over de boekwaarde van het goedkoop kantoor huren rotterdam vorig jaar. Deze methodiek kan tot gevolg hebben dat een economisch rendabel gebouw in de eerste jaren een verlies laat zien op de resultatenrekening: de netto kasstroom van een object is onvoldoende om de kapitaalslasten te dekken. Een getallenvoorbeeld maakt dit duidelijk. Stel we investeren 1 .000.000 in een gebouw met een NAR van 5,0% . Het gebouw wordt in 40 jaar volledig afgeschreven: de afschrijving (aflossing) in het eerste jaar bedraagt 2,5% van de investering. Als de goedkoop kantoor huren utrecht rentelasten 5,0% zijn, dan zijn de kapitaalslasten in totaal 7,5% van de investering: 75.000. De netto kasstroom is echter 5,0% van de investering, d.w.z. 50.000. Bijgevolg is het verlies in het eerste jaar gelijk aan 25.000. Dit effect kan zich over meerdere jaren uitspreiden. Op een zekere moment zal het object een positief resultaat laten zien. Dit positief resultaat neemt als gevolg van de lagere rentekosten over de loop van de tijd sterk toe: oude objecten worden sterk winstgevend. Deze effecten botsen met de economische benadering: daar worden oude gebouwen veelal minder winstgevend. Omdat overheden zich aan deze regels moeten houden zou een oplossing kunnen zijn om nieuwe en oude gebouwen te consolideren: de verliesgevendheid van nieuwe gebouwen wordt dan mogelijk gecompenseerd door de winstgevendheid van oude gebouwen: een virtueel vastgoedsysteem.