Kasstromen; betrekking op werkelijke uitgaven

In de loop van de tijd zijn er uitgaven en inkomsten. Deze uitgaven en inkomsten noemen we kasstromen. Kasstromen hebben betrekking op werkelijke uitgaven, in bijvoorbeeld de vorm van investeringen of exploitatielasten en inkomsten zoals huurinkomsten en opbrengsten uit verkoop. Een boekhoudkundige afschrijving is in die zin geen kasstroom. In de vastgoedhuuropbrengsten 0 6 exploitatielasten investering 7 opbrengst verkoop 8 9 10 FIGUUR 2.1: KASSTROOMSCHEMA 10-JARIGE VASTGOEDBELEGGING 24 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN rekenkunde hebben we veelal te maken met voorgenomen investeringen en de verwachtingen over hun toekomstige kasstromen: we voeren ex-ante (voor-calculatorische) berekeningen uit. Voeren we berekeningen uit op in het verleden gerealiseerde kasstromen, dan noemen we dit ex-post (na-calculatorische) berekeningen. Een goed goedkoop kantoor huren amsterdam hulpmiddel om inzicht te krijgen in kasstromen is het kasstroomschema. In een kasstroomschema is de tijd op de horizontale as uitgezet. Daarop worden uitgaven met een neerwaartse pijl en inkomsten met een opwaartse pijl uitgezet. De lengte van de pijl geeft enige indicatie over de hoogte van het bedrag. In figuur 2.1 is een goedkoop kantoor huren schiphol eenvoudig kasstroomschema uitgewerkt voor een 10-jarige vastgoedbelegging. De kasstroom die wordt weergegeven is de kasstroom van het vastgoedobject. Kasstroomschema’s zijn een belangrijk hulpmiddel. Vaak begint de uitwerking van een vraagstuk met het schetsen van een schema. Bij het tekenen van een schema moet u zich goed bewust zijn vanuit welk perspectief u het schema schetst. Het schema in figuur 2.1 geeft vanuit het perspectief van een belegger de kasstromen van een object weer. 2.2 Indexeren, reëel en nominaal Vastgoedberekeningen hebben meestal betrekking op ex-ante verwachtingen voor de toekomst. Als wij een raming van de waarde van kasstromen maken moeten we rekening houden met twee dingen: de prijsontwikkeling en de rendementseis. Voor het bepalen van de waarde van een kasstroom goedkoop kantoor huren rotterdam moeten de uitgaven en inkomsten uitgedrukt worden in het prijspeil van het moment dat deze worden ontvangen dan wel uitgegeven. Dit heet indexeren. Het bedrag van de kasstroom op prijspeil (t = 0) noemen we de reële waarde. Zo zal een huur jaarlijks aangepast worden met bijvoorbeeld de inflatie: we berekenen zo de nominale goedkoop kantoor huren utrecht waarde van de kasstroom huur op tijdstip t. Vervolgens moeten deze geïndexeerde bedragen, die zijn uitgedrukt in de geldswaarde op de verschillende tijdstippen, worden teruggerekend naar een geldswaarde op één en hetzelfde moment. Dit gebeurt met behulp van een rente. Het terugrekenen naar één en hetzelfde moment heet disconteren en de rente, die daarvoor gebruikt wordt, heet de discontovoet. Vastgoedberekeningen zijn veelal gebaseerd op nominale kasstromen. Het is ook mogelijk om reëel te rekenen. Dat betekent dat de kasstromen zijn gecorrigeerd voor de geldontwaarding. Die methode passen wij in dit boek niet toe. Voor een kasstroom gebruiken we in dit boek de afkorting CF. Via een index geven we aan over welk tijdstip we het hebben. Zo staat CFo voor de kasstroom op het tijdstip 0 en staat CFt voor een kasstroom op het tijdstip t. Tijdstippen zijn meestal jaren maar kunnen ook andere tij dstippen of tijdvakken zijn zoals maanden en kwartalen.