Vereenvoudigde vergelijkingen

Deze vergelijkingen zijn vereenvoudigde vergelijkingen. In de komende hoofdstukken worden deze vergelijking preciezer gedefinieerd. 2.13 Kasstromen splitsen In eerdere paragrafen in dit hoofdstuk gaven we al aan dat contante waarde berekeningen veelal op projectniveau worden uitgevoerd. Men brengt de kasstromen van een project in beeld, kiest een discontovoet zoals de omslagrente of de WACC, en berekent vervolgens de (netto) contante waarde. Hoewel dergelijke berekeningen inzicht kunnen verstrekken, weerspiegelen ze vaak niet de werkelijkheid tenzij er een zeer eenvoudige financieringsstructuur wordt toegepast bijvoorbeeld als een project volledig met eigen vermogen wordt gefinancierd, of als de verhouding tussen vreemd en eigen vermogen gedurende de gehele looptijd van een project constant blijft. Hetzelfde geldt voor IRR berekeningen: de IRR op een goedkoop kantoor huren amsterdam project is niet zonder meer de IRR op eigen vermogen. Ook dat is afhankelijk van de financieringsstructuur. kasstroom project IRR 10% NCF . . . !nvestering vreemd vermogen vanuit perspectief project lening rente en aflossing t e EV igen vermogen vanuit perspectief project _ dividend FIGUUR 2.10: SPLITSING KASSTROMEN vreemd vermogen goedkoop kantoor huren schiphol vanuit perspectief bank IRR 6% lening rente en aflossing eigen vermogen vanuit perspectief investeerder IRR 19%t t t t t ! EV dividend HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 41 Bij complexe projecten met complexe financieringsstructuren is het daarom nodig de kasstromen van een project nauwkeurig uit te splitsen, te verdelen over verschillende componenten. Kasstroomschema’s helpen daarbij om inzicht te verkrijgen. Kasstroomschema’s dienen altijd vanuit de optiek van een entiteit te worden benaderd: vanuit het project, de vreemd vermogen verstrekker, de verstrekker van eigen vermogen en, als rekening wordt houden met belasting, vanuit de optiek van de belastingheffer. Ook goedkoop kantoor huren rotterdam subsidiekasstromen moeten apart uitgezet worden. De Adjusted Present Value (APV) is een van de methoden die deze scheiding aanbrengt. Binnen de APV worden project- en financieringskasstromen apart benaderd en wordt geen WACC toegepast. In figuur 2.10 geven we schematisch een voorbeeld van een dergelijke splitsing van kasstromen. In deze figuur geven we de kasstroom van het project, van vreemd vermogen en eigen vermogen weer. 2.14 Beslissen en beoordelen In voorgaande paragrafen is toegelicht hoe verschillende kengetallen van een investering, van een project worden goedkoop kantoor huren utrecht berekend. Deze kengetallen vormen de grondslag voor beslissingen die genomen worden op basis van een beoordeling van de kengetallen. Zoals al eerder betoogd is het niet verstandig beslissingen te baseren op de beoordeling van slechts één kengetal maar meerdere kengetallen te beoordelen. De beslissingen kunnen op velerlei zaken betrekking hebben: wel of niet investeren, des- of bij-investeren door bijvoorbeeld verkoop of upgraden van vastgoed, optimaliseren ontwerp etc. etc. In beslissingen dient ook rekening gehouden te worden met risico’s: baseren we onze beslissing op een enkelvoudig kengetal, een puntschatting, of brengen we mogelijke afwijking van onze aannamen in beeld en baseren we onze beslissing niet op een puntschatting maar op een mogelijke verdeling, c.q. verdelingen die het resultaat zijn van een risicoanalyse.